Как уо своевременно получать оплату от собственника нежилого помещения за жилищно коммунальные услуги. Оплата коммунальных услуг собственниками нежилых помещений в многоквартирных домах: проблемы и решения

Наличие жилищно — коммунальных услуг всегда удобно. Горячая вода и холодное водообеспечение, электроэнергия, канализация, отопление нужны не только обычным жильцам (собственникам), проживающим в пригодных для этого помещениях, но и владельцам или арендаторам, использующим нежилые пространства в многоквартирном здании.

Нежилые помещения отличаются от жилых возможностью зарегистрировать временно или постоянно проживающих жильцов. Существуют положения, при которых жилому помещению присваивается статус нежилого:

• имеется обособленный вход либо доступ осуществляется без прохода через жилые помещения;
• помещение не является составным частью жилой площади;
• помещение находится на первом этаже, а если над ним, то находящаяся площадь под интересующим пространством является нежилой.

Важно! Обычно такое пространство используется в коммерческих целях, на его территории располагаются магазины, офисы и т.д.

Не следует путать нежилую площадь с местами общедомового пользования. К последним относятся лестничные пролеты, подъезды, лифтовое имущество, чердаки и т.д. Цоколям, подвалам и прочим интересующим помещениям сначала необходимо присвоить статус нежилого для дальнейшего применения для предпринимательства, иначе они будут приписаны к общей собственности.

Обязанности собственника нежилого помещения в многоквартирном доме

Владелец недвижимости обязан подать сведения о собственности через сайт Росреестра или многофункциональный центр предоставления услуг не зависимо от статуса помещения.

Собственник (арендатор) нежилых помещений обязан, как и остальные жильцы, платить за содержание и текущий ремонт общего имущества, инженерных коммуникаций и нужд. Пользователь обязан вносить средства в фонд капитального ремонта. Не следует забывать, что обязанность потребителя заключается в том, чтобы составить договоры с ресурсопредоставляющими компаниями и оплачивать предоставляемые услуги в срок. В итоге, плата за коммунальные услуги в МКД включает внесение денежных средств:

• за расходование электроэнергии;
• за потребление горячей и холодной воды;
• за содержание и текущий ремонт мест общего пользования и прилегающей общедомовой территории согласно доле собственности;
• за расходование газа;
• другие законные платежи, выставленные управляющей компанией или ТСЖ или иной компанией (за капитальный ремонт, ОДН и т.п.).

Для помещений с отдельным входом оплата за лифтовое и иное имущество производится на равных условиях с остальными жильцами в силу владения объектом в МКД.

Если помещение пустует, то оплата должна осуществляться по квитанции, причем когда не установлены приборы учеты ГВС и ХВС, то расчет будет производиться по установленным нормам в зависимости от количества собственников площади.

Если произойдет ситуация:

• когда собственник сомневается в указанных суммах в едином платежном документе или имеется несколько владельцев;
• возникают спорные случаи или иные обстоятельства

то можно всегда обратиться к находящемуся в свободном доступе документу — Постановлению Правительства № 354 — 2011 г. (с многократными редакциями, последняя из которых выполнена в 2017 году). В нем подробно указан алгоритм для проведения расчетов стоимости для нежилых помещений для одного собственника или большего количества и другие важные вопросы, которые можно легко найти в оглавлении правил.

Помимо оплаты ЖКХ (и ОДН) закон обязывает собственника нежилого помещения соблюдать ряд требований:

• не шуметь или проводить шумных работ в неположенное время;
• содержать свое помещение в соответствии с противопожарными, техническими, санитарными и другими нормами;
• следить за состоянием нежилой недвижимости, уважать права остальных обладателей многоквартирного здания;
• оплачивать налоги на недвижимость и другие расходы, предусмотренные законом.

Обязательства собственника нежилого помещения абсолютно идентичны требованиям для владельца жилого помещения. Он должен их соблюдать и выполнять.

С какого времени владелец обязан вносить оплату за жилищно – коммунальное хозяйство

Существует несколько условий, когда собственник помещения должен начать вносить средства за коммунальные услуги. Если потребитель стал владельцем площади в новостройке, то с момента подписания приемопередаточного акта на выкупаемое пространство или другого документа по передаче территории возникает обязанность собственника нежилого помещения оплачивать КУ. При оформлении купли – продажи, дарения или иных договоров и внесении сведений в ЕГРП возникает право не только собственности, но и внесения средства за предоставленные услуги. Если площадь сдается, и владелец решил обязать вносить плату арендатора, то несет ответственность по закону только хозяин помещения.

Куда доставляются квитанции на оплату ЖХК владельцам нежилого помещения

Для внесения денежных средств за коммунальные услуги разработан единый платежный документ (ЕПД). Он включает в себя сведения о собственнике, перечне предоставляемых услуг, установленных приборах учета, предыдущих и текущих показаниях, срок оплаты, лицевой счет, код плательщика и другую информацию.

Существует возможность получения квитанций в электронном виде для дальнейшего погашения указанных сумм. Но бланк должен быть доставлен и на бумажном носителе. Если собственником является частное лицо, то доставка осуществляется по его почтовому адресу, если же владелец – юридическое лицо, то квитанция будет предоставлена по его местонахождению или адресу лица, которое действует по доверенности.

Права собственников нежилых помещений в многоквартирном доме

Владельцы нежилой площади имеют такие же права, как и собственники обычных квартир или комнат. Поэтому они могут:

• принимать участие в собрании жильцов многоэтажного здания;
• предлагать варианты благоустройства прилегающей территории;
• голосовать за предлагаемые решения по выбору типа управляющей организации и т.д.;
• обсуждать вопросы по расходам на содержание ОДН;
• продавать, дарить, менять, расширять и переобустраивать (по согласованию с органами власти в предписанном статьями Закона порядке) свое пространство;
• переводить в статус жилого помещения (если выполняются все требования, предъявляемые к жилым площадям);
• использовать в коммерческих целях.

Как и права владельцев жилых квартир, права владельцев нежилых помещений должны соблюдаться согласно законодательству РФ и не противоречить ему.

Порядок оплаты ЖКХ для собственников нежилого помещения

Оплатить предоставляемые услуги собственник может всеми теми же способами, что и обычный потребитель:

• в банке, который может принимать средства за ЖКУ;
• почтовом отделении;
• через онлайн — ресурсы государственных услуг;
• через терминалы оплаты;
• через личные кабинеты на сайтах банков или иных компаний, принимающих переводы для погашения выставленных сумм;
• иными удобными способами.

Обратите внимание на комиссию при приеме платежей. Существуют возможности погашать счет, указанный в едином платежном документе, без дополнительных процентов. Для этого необходимо посмотреть на сумму оплаты, указанную после ввода всех значений, и на процент сборов. Стоит уточнить в управляющей организации, с каким учреждением, банком заключен договор на безвозмездное внесение средств, а можно производить погашение на сайтах ресурсопредоставляющих компаний или использовать иные способы для оплаты счетов без дополнительных сумм.

Задолженность по оплате за жилищно – коммунальное хозяйство собственников нежилых помещений

При просрочке внесения денежных средств на счета компаний за услуги ЖКХ возникает задолженность. Санкции за неоплату могут применяться такие же, что и к владельцам, проживающим в жилых помещениях:

• начисление пени на сумму долга;
• использование для печати ЕПД небелой бумаги;
• прекращение доступа к услугам – отключение электроэнергии, горячей воды и т.д.;
• выставление претензии по неоплате в судебном порядке;
• передача сведений о просрочке в коллекторские агентства;
• иные законные способы воздействия на собственника (запрет на выезд за пределы РФ и т.д.).

Тарифы для оплаты ЖКУ

Принятые тарифы для владельцев нежилых помещений могут иметь отличия от норм, установленных для квартир с жильцами. Однако право установления сумм для оплаты принадлежит субъектам РФ. Точно узнать тарифы можно в компаниях, с которыми будет заключаться договор.

В заключение отметим, что соблюдать закон РФ по оплате и выполнению требований должны все собственники, независимо от их статуса.

С изменением порядка оплаты за жилищно-коммунальные услуги в нежилых помещениях управляющие компании стали получать от их владельцев меньше средств. Чтобы не приходилось делать перерасчеты за неправильно начисленные ЖКУ, УК необходимо хорошо разбираться в структуре платы и правилах ее внесения. В материале мы разберемся с тем, какие помещения считаются нежилыми и как осуществляется перевод недвижимости в эту категорию, а также определим, как их собственники оплачивают все необходимые расходные статьи.

В значительной части многоквартирных домов есть нежилые помещения. С начала 2017 года оплата ЖКУ для их собственников производится в обновленном порядке, получившем существенные изменения. Раньше плату принимали управляющие компании, теперь за коммунальные ресурсы платить нужно напрямую ресурсоснабжающим организациям.

Требования к нежилому помещению в МКД

В многоквартирных домах помимо жилых площадей есть несколько типов помещений, в том числе, нежилые. Они отличаются от общедомовой собственности тем, что имеют конкретного владельца. В большинстве случаев такие объекты являются коммерческой недвижимостью. Появляются они в результате перевода обычной квартиры в МКД в нежилую категорию.

У владельцев таких объектов права и обязанности аналогичны хозяевам квартир. Прежде всего, это касается расходов на бытовое обслуживание.

В законодательстве закреплен ряд правил, которые должны выполнять собственники нежилых помещений в МКД. Эти требования направлены на защиту интересов остальных владельцев помещений в том же доме. Ключевых условий тут несколько.

1. В помещении нельзя вести деятельность, которая загрязняет окружающую среду и нарушает санитарные нормы. К примеру, в жилом доме не получится открыть общественный туалет или клинику для приема пациентов с инфекционными заболеваниями.

2. Помещение должно соответствовать правилам пожарной безопасности, градостроительным нормам и СНиПам. Вход в него обустраивается отдельно. Расположение объекта так же четко оговаривается – это должен быть первый этаж. Возможен вариант, когда нежилое помещение находится в МКД на втором этаже, но только в ситуации, если под ним тоже располагаются объекты нежилого типа.

3. Магазины и заведения общественного питания в жилых домах открывать не запрещается. Однако они должны заканчивать работу не позднее 23:00.

Как перевести жилой объект в нежилое помещение

Если владелец квартиры в МКД хочет превратить ее в нежилое помещение, то для этого нужно выполнить несколько условий:

• обустраивается отдельный вход. Для помещений площадью более 100 м 2 делается еще и запасной вход;
• зарегистрированных граждан в меняющей статус квартире быть не должно. Перед запуском процедуры перевода они выписываются;
• объект не должен иметь каких-либо обременений. Недвижимость не должна быть заложена, приобретена в ипотеку (еще не погашенную) или передана в долгосрочную аренду;
• помещение располагается на первом этаже или над иными нежилыми объектами (об этом упоминалось выше);
• не осуществляется перевод в аварийных и запланированных к сносу зданиях;
• смена статуса производится только в целом для всей квартиры. Отдельную комнату превратить в нежилое помещение нельзя;
• причиной запрета в получении нежилого статуса может стать нахождение квартиры в здании, признанном культурно-историческим памятником.

Для перевода квартиры в МКД в нежилое помещение нужно собрать пакет документов .

Все документы за исключением заявления могут подаваться как нотариально заверенные копии. На принятие решения соответствующему органу дается 48 рабочих дней. Получение отказа еще не является окончательным решением. Его можно оспорить в судебном порядке.

Какие виды коммунальных услуг оплачивают собственники нежилых помещений

Каждый месяц владелец нежилого помещения должен платить:

• за содержание находящегося в его собственности помещения и общедомового имущества;
• за капремонт МКД (стандартные взносы в зависимости от площади помещения);
• за коммунальные ресурсы, потребляемые нежилым помещением. Их поставка осуществляется на основании прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией;
• за вывоз мусора, осуществляемый выбранным региональным оператором по обращению с ТКО.

Особый случай.

Если в МКД создано ТСЖ или кооперативное объединение и владелец нежилого помещения входит в его состав, то в его обязательства также включается оплата членских взносов. Это регламентируется частью 8 статьи 156 ЖК РФ.

Владельцы помещений в доме являются долевыми собственниками общедомового имущества. В соответствии со статьей 158 ЖК РФ каждый из них должен нести расходы на содержание не только своей, но и общедомовой собственности. В связи с этим производится оплата коммунальных услуг всех видов и содержания помещения, а также вносятся средства в фонд капремонта.

Правила о необходимости платить за жилищные услуги касаются и владельцев нежилых помещений. Об этом говорит ст. 39 (ч. 1 и 2) ЖК РФ, а также ст. 210 и 249 ГК РФ.

При сдаче нежилого помещения в аренду обязательства по оплате ЖКУ сохраняются за собственником помещения. Законодательство перехода этих обязанностей не предусматривает. В то же время стороны могут договориться об оплате ЖКУ арендатором. Однако если появится задолженность, то управляющая организация все равно будет взыскивать плату за коммунальные услуги именно с владельца нежилого помещения.

Оплата содержания общего имущества собственником нежилого помещения

Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме обязан каждый месяц производить оплату коммунальных услуг. В эту плату включаются следующие расходы:

• на управление домом;
• на содержание и текущий ремонт общедомовой собственности;
• на электроэнергию, оба вида воды, отвод канализационных стоков и другие ресурсы в рамках содержания общедомовой собственности.

Величина оплаты за содержание общего имущества собственником нежилого помещения определяется размером его доли в этом имуществе. Деньги за данные услуги вносятся предоставляющим их организациям – УК или ТСЖ.

Ситуация. Должны ли собственники нежилых помещений платить за общедомовые нужды, если они не используют общедомовую собственность?

Да, должны.

Даже если помещение имеет отдельный вход и его владельцам в принципе не нужен лифт, они обязаны платить за его содержание. Независимо от того, пользуется ли собственник имуществом, он является одним из его владельцев. Этим и объясняется обязательство содержать и ремонтировать имущественные объекты.

Ситуация . Можно ли установить разную плату за содержание и ремонт нежилых помещений и квартир в многоквартирном доме?

Нет, этого сделать нельзя.

Упомянутая плата устанавливается по согласованию с управляющей компанией и является одинаковой для всех владельцев помещений. Это предусмотрено в п. 31 правил, утвержденных ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года.

Коммунальные платежи собственника нежилого помещения на капремонт

Нередко возникает вопрос о том, должен ли собственник нежилого помещения платить за капитальный ремонт. Да, это обязательство распространяется на него точно так же, как и на хозяев квартир. Данное правило предусматривает несколько исключений. Владельцу помещения стоит проверить, не попадает ли он под один из подобных случаев. Ситуации, в которых собственникам нежилых помещений не нужно вносить плату за капремонт, описываются в части 2 статьи 169 ЖК РФ.

Денежные средства на капремонт могут аккумулироваться у регоператора или на спецсчете, оформленном для отдельного дома.

Минимальная величина взноса на капитальный ремонт определяется региональными властями. У владельцев помещений в рамках общедомового собрания есть возможность увеличить этот взнос. Если средства на капремонт собираются на спецсчете, то это значительно облегчает возможность их расходования на проведение ремонтных работ. При уплате повышенных взносов можно быстрее набрать необходимый лимит фонда, и поступившие сверх него деньги потратить на внеочередные мероприятия по усмотрению собственников.

Ситуация . Кому доставляются платежки в случае с нежилым помещением?

Адрес доставки определяется тем, кто является владельцем этого помещения – человек или организация.

Если владеет недвижимостью фирма, то квитанции передаются по адресу, по которому находится ее постоянно действующий исполнительный орган. Именно по этому адресу поддерживается связь с организацией. При отсутствии упомянутого органа доставка производится по адресу другого органа или лица, обладающего правом действовать от имени компании без доверенности. Это прописано в ч. 3 ст. 171 ЖК РФ.

Если помещением владеет физическое лицо, то платежки отправляются на его почтовый адрес. Так указано в п. 69 правил из ПП РФ № 354 от 6 мая 2011 года.

В данной статье Иван Елисеев, руководитель практики «Энергетика и право» Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С , постарался коротко и доступно обозначить ряд основных правовых вопросов, возникающих при определении статуса собственника нежилого помещения в многоквартирном доме (СНЖП): кому и сколько он должен, а также кто и сколько должен ему?

Принципиально законодатель никогда не ставил вопрос об особом правовом статусе данных субъектов. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), например, вопросы отношений СНЖП с другими собственниками и операторами коммунальных услуг не представляет в особом свете. Но когда речь идет о регулировании конкретных ситуаций, становится понятно, что полное отождествление статуса СНЖП с собственником жилого помещения невозможно.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, детализирующим положения ЖК РФ, СНЖП в правах и обязанностях эквивалентен СЖП. Например, если домом управляет управляющая компания, размер платы за содержание для всех собственников помещений должен быть одинаков (п.31 указанных Правил).

Однако при установлении норм и правил взаимоотношений между собственниками нежилых помещений и операторами коммунальных услуг возникает ряд сложностей, поскольку фактически расчет размера потребленных услуг не может быть одинаковым для СНЖП и СЖП. В частности, система расчета оплаты в ЖК РФ предполагает в своей основе либо приборное, либо бесприборное определение количества коммунальных услуг на основании нормативов их потребления, но Правила предоставления коммунальных услуг ситуацию с СНЖП оговаривают отдельно.

Так, если в доме нет ни общедомовых, ни индивидуальных приборов учета, размер платы СНЖП за водоснабжение определяется исходя из нормативов водопотребления, а при отсутствии таких нормативов - в соответствии с требованиями строительных норм и правил. При этом не совсем ясно, что следует понимать под отсутствием нормативов - либо их утверждение только для СЖП, либо их неутверждение в принципе. Судебная практика заставляет задуматься над тем, что рассчитывать потребление услуги водоснабжения СНЖП по нормативу, установленному только для жилого помещения, нельзя (см. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 октября 2010 года № Ф09-7810/10-С5 по делу № А60-3586/2010-С2).

Водоотведение для СНЖП также определяется совсем по-другому, нежели для СЖП, - не по нормативу, а по объемам потребления холодной и горячей воды. По нашему мнению, данная норма гораздо справедливее, чем норма о расчете объема водоотведения для СЖП: если у последнего есть приборы учета горячей и холодной воды, но нет прибора учета услуги водоотведения (причем данная ситуация повсеместна), то формально объем водоотведения должен считаться по нормативу. Исходя из судебной практики, наличие или отсутствие прибора учета холодной и горячей воды может быть проигнорировано судом при расчете объема водоотведения оператором коммунальной услуги (см. Постановление 17 ААС № 17АП-13386/2011-ГК).

Если же вести речь о газе и электрической энергии, объем данных ресурсов при отсутствии в многоквартирном доме общедомового прибора учета определяется расчетным путем - в соответствии с мощностью и режимом работы потребляющих устройств, установленных в нежилых помещениях. Метод расчета СНЖП согласовывает непосредственно с поставщиком газа или электроэнергии, с которым заключен договор.

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (эти Правила еще ждут своего часа, а точнее - введения новой системы нормативов), объем безучетного потребления коммунальных услуг СНЖП определяется несколько иначе. Плата рассчитывается из двух составляющих раздельно: доли общедомового потребления коммунальных услуг СНЖП и доли индивидуального потребления.

Индивидуальное потребление холодного и горячего водоснабжения, газо- и электроснабжения определяется ненормативным способом с применением расчетного способа, аналогичного тому, который определен между оператором коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией в целях расчета объема потребления коммунального ресурса в нежилых помещениях, не оборудованных индивидуальными приборами учета. В иных случаях применяется расчетный способ, установленный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о водо-, электро- и газоснабжении.

Доля же общедомового потребления определяется одним из двух способов:

· с помощью применения специального норматива общедомового потребления, помноженного на площадь общего имущества и на частное от деления общей площади всех помещений на площадь соответствующего помещения,

· или, если дом оборудован прибором общедомового учета, путем пропорционального распределения объема, образовавшегося из разницы величин между показаниями общедомого прибора учета и индивидуального потребления всех собственников помещений на долю площади соответствующего помещения в общей площади всех помещений многоквартирного дома.

С нашей точки зрения, такое решение в части определения общедомовой доли потребления СНЖП следует признать правильным. Во всяком случае, это корреспондирует общему принципу ЖК РФ: больше площади - больше прав, а соответственно, и обязанностей собственника, согласно ст. 210 ГК РФ(При этом СНЖП должен понимать, что принципиально его обязанность нести расходы на общее имущество никак не обусловлено тем фактом, пользуется ли им СНЖП, - например, на содержание внутренней придомовой территории, лифтов крыш и т.д.). В то же время, двухступенчатая система определения расходов на коммунальные услуги разрешает ряд проблем СНЖП.

В частности, многие из нежилых помещений не оборудованы индивидуальными приборами отопления. Иногда через них могут проходить трубы отопления, которые являются общим имуществом и за счет потерь тепловой энергии, в которых СНЖП получает тепло. Но иногда труб или иных систем общедомового отопления может и не быть. Естественно, оборудовать узлы учета на общедомовые системы отопления в первом случае бессмысленно или невозможно. Однако следует признать, что в обеих ситуациях, как невольный совладелец общих коммуникаций, СНЖП обязан нести расходы на их содержание.

Сейчас, если СНЖП хочет определиться с размером своего вклада в содержание систем отопления, он может освободиться от платежей полностью (на основании соответствующих положений законодательства и сложившейся судебной практики - см. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 декабря 2009 г. № 14801/08 и Рекомендации НКС при ФАС УО от 15-16 июля 2011 г.) либо принять плату за отопление, определенную по нормативу, что тоже не совсем правильно.

Естественно, с введением новой системы нормативов будет возникать меньше вопросов, почему при определении расчетного потребления услуг водо-, электро- и газоснабжения СНЖП включается или не включается общедомовое потребление и почему в том или ином размере.

Копирование любых материалов с сайта допускается только при указании на источник с активной ссылкой на сайт

Сегодня парикмахерские, аптеки и даже банки размещаются в многоквартирных домах (далее – МКД). Вход – отдельно, с улицы, свой дворик, регулярная его уборка своими силами. Кажется, ничего и не связывает собственника такого помещения с его соседями-жильцами. Вот почему так многочисленны обращения со стороны хозяев таких помещений:

-Я – хозяин магазина, который располагается в жилом доме. УК проводит ремонт дома и заставляет меня заключить договор и оплатить часть работ. Если я не хочу, могут ли меня через суд привлечь к обязательной оплате этих работ?

-Мне принадлежит нежилое помещение в МКД. Мы не пользуемся двором (вход со стороны улицы), территорию свою мы убираем сами, сантехник, электрик у нас свой. Поскольку мы сами оплачиваем обслуживание своего помещения, должны ли мы платить ТСЖ за содержание и ремонт общего имущества по утвержденному тарифу?

Давайте разберемся, из чего же состоит плата за нежилое помещение в МКД.

Равенство перед законом

Оказывается закон * прописывает: владельцам как квартир, так и нежилых помещений в МКД по праву общей долевой собственности принадлежат общие помещения дома, несущие конструкции, оборудование МКД, земельный участок, на котором он расположен. Как такая формулировка влияет на плату? Опять же соразмерно своей доле каждый собственник обязан участвовать в уплате различных родов платежей по общему имуществу ** .

Специалист ОАО «Центр муниципальной экономики» Н.В.Габрусь объясняет справедливость такого подхода так: «Нежилые помещения находятся в жилых домах, т.е. не могут существовать отдельно от этих домов, а их собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и др.»

Состав платы за нежилое помещение

Письмо Минрегиона России «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» разъясняет, что собственники как жилых, так и нежилых помещений на 1 кв.м общей площади помещения вносят одинаковую плату за содержание и ремонт общего имущества.

Таким образом, состав платы за помещение МКД одинаков для всех и не зависит от того, жилое оно или нет. Что же в нее включается?

1. Плата за услуги и работы по управлению МКД;

2. Содержание общего имущества # в нем:

2.1. Освещение, уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

2.2. Текущий и капитальный ремонт;

2.3. Поготовка к сезонной эксплуатации;

2.4. Содержание общего имущества и элементов благоустройства, расположенных на земельном участке, входящего в состав общего имущества дома.

Итак, если Вы – собственник нежилого помещения – пусть даже Вы и не являетесь членом ТСЖ или не заключали договора с УК – Вы по закону обязаны оплачивать расходы, касающиеся общего имущества дома. Причем поблажек в размере платы или же наоборот ее увеличения для собственников таких помещений быть не может: она одинакова для всех.

* Гражданский Кодекс РФ ст.290, Жилищный Кодекс РФ ст.36.

** Гражданский Кодекс РФ ст.249, Жилищный Кодекс РФ ст.158.

# Правила №491 п.11.

Источник фотоматериала: http://images.yandex.ru

В настоящее время термин "нежилое помещение" используется достаточно часто. Между тем, его четкого определения в отечественном законодательстве нет.

Пробел в нормах приводит к возникновению множества сложностей как у обычных граждан, так и у предпринимателей, желающих квартиру в многоквартирном доме перевести в нежилое помещение . Ввиду отсутствия четкого определения, на практике нередко совершаются незаконные сделки с недвижимостью.

Что собой представляет ? Давайте разбираться.

Общие сведения

Нежилое помещение в необходимо отличать от Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.

Собственники таких объектов приравниваются к владельцам квартир. Соответственно, они обладают такими же правами и выполняют аналогичные обязанности, что и соседи. В первую очередь, это касается затрат на бытовое обслуживание. Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме должен платить столько же, сколько прочие собственники квартир. При этом в оплату включаются даже те услуги, которыми субъект фактически не пользуется (например, лифт, консьержка).

Требования к нежилому помещению в многоквартирном доме

На законодательном уровне установлен ряд правил, которым должны следовать владельцы таких объектов. Эти требования призваны обеспечить защиту интересов других собственников квартир в многоквартирном жилом доме с нежилыми помещениями .

В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном дом е нельзя обустроить или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.

Объект должен соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительным нормам. В помещении должен быть отдельный вход. Располагаться объект должен на первом этаже либо над другими помещениями нежилого типа.

Если помещение оборудовано под кафе или другое заведение общепита, закрываться оно должно не позже 23.00.

Нормативная база

Юридический статус нежилых помещений в многоквартирных домах регламентируется различными правовыми документами. Основным из них является Конституция, в которой закреплено право на частную собственность.

Вопросы, связанные с эксплуатацией общего имущества в МКД, регулируются в ГК. В 290-й статье, в частности, говорится, что собственники помещений в многоквартирных домах обладают на праве долевой собственности общими помещениями, несущими конструкциями, электрическим, механическим, санитарно-техническим и иным оборудованием внутри и за пределами своей квартиры, обслуживающим более одного помещения. Законные владельцы не могут отчуждать свою долю в праве на такие объекты без передачи права собственности на жилое помещение.

В ЖК присутствуют нормы, в соответствии с которыми осуществляется перевод в нежилое помещение. В многоквартирном доме возможна и обратная процедура.

В правительственном постановлении от 2011 г. закреплено право владельцев нежилых помещений использовать коллективные бытовые резервы сооружения.

Нормативное регулирование вопросов, касающихся рассматриваемых объектов, осуществляется также в соответствии с актами муниципальных и региональных органов управления.

Размеры помещений

Площадь всего дома включает в себя площади всех квартир и общей территории. В состав последней входят лифты, лестничные площадки, подвалы, чердаки и пр. Их параметры отражены в техническом паспорте, который хранится в управляющей компании или в ТСЖ. Расчет площади имеет значение при определении суммы оплаты за коммунальные услуги, в частности, отопления.

Размер нежилых помещений формируется из площадей всех внутренних секций. В расчет не принимаются балконы и лоджии. При определении их площадей используют понижающие коэффициенты.

Условия перевода жилого объекта в нежилое помещение

Некоторые собственники не используют свои квартиры по прямому их назначению, т. е. для проживания. Вместо этого они решают перевести объекты в нежилые для получения стабильного дохода.

Законодательство устанавливает ряд условий для такого перевода.

В первую очередь, в помещении необходимо обустроить отдельный вход. Если его площадь превышает 100 м2, то должен быть второй, запасной вход.

Обязательным условием является отсутствие в помещении зарегистрированных жильцов. Перед переводом объекта из него необходимо выписаться.

На объекте не должно быть никаких обременений. Это значит, что помещение не должно быть в залоге, ипотеке, долгосрочной аренде.

Как выше говорилось, квартира должна быть на первом этаже или находиться над другими такими же нежилыми помещениями.

Запрещен перевод жилых помещений в нежилые в аварийных сооружениях или зданиях, которые должны быть снесены.

Еще один нюанс - перевести можно только всю квартиру в целом. Нельзя сделать нежилой какую-то одну комнату в ней.

В переводе может быть отказано, если сооружение относится к памятникам культурно-исторического наследия.

Особенности процедуры

Если все условия, указанные выше, соблюдены, необходимо собрать пакет документов. В его состав входят:

• Поэтажный план. Он выдается в БТИ.
• Правоустанавливающий документ (свидетельство) на квартиру.
• Техпаспорт и план помещения.
• Если будет проводиться перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, то предоставляется и ее план. Он должен быть утвержден уполномоченным органом, реализующим контрольные функции в сфере строительства. При этом на перепланировку необходимо получить согласие жильцов дома.
• Заявление. Оно подается в соответствующий госорган. В Москве, к примеру, им является Департамент имущества.

Документы, кроме заявления, можно подать в виде заверенных нотариусом копий. Решение принимается в течение 48 дней (рабочих). Отказ можно оспорить в суде.

Нюансы реализации прав и исполнения обязанностей

Как уже выше было сказано, и нежилых) в МКД идентичны. Это положение распространяется и на территорию общего пользования.

Обязанности владельцев охватывают сферу коммунальных платежей. Все собственники должны нести расходы по содержанию общей территории, в том числе прилегающей к дому. При этом начисление соответствующих сумм будет осуществляться и в случае, если владелец нежилого помещения этими территориями не пользуется.

Что касается прав, то в их число входит право голоса на общих собраниях, а также возможность участвовать в обсуждении и разрешении вопросов, связанных с ремонтом, благоустройством, выбором способа управления и пр.

Снабжение коммунальными ресурсами

Владельцам нежилых помещений в МКД предоставляется возможность выбрать наиболее подходящий для них вариант:

• Заключить договора о поставке услуг напрямую с обслуживающими предприятиями.
• Оформить соглашение с управляющей компанией либо ТСЖ.

Перечень услуг, которые могут поставляться пользователю, включает в себя водо-, энерго-, тепло-, газоснабжение, канализацию. При этом они предоставляются в том же объеме, что и прочим владельцам квартир.

Собственники нежилых частей здания несут ответственность за надлежащее содержание приборов учета (счетчиков). Об их повреждении, выходе из строя необходимо своевременно сообщать поставщикам соответствующих услуг.

Перевод нежилого объекта в жилое помещение

Для изменения назначения объекта необходимо:

• Обратиться в проектную организацию для создания плана перепланировки.
• Собрать комплект документов. В него включаются правоустанавливающий документ, протокол собрания жильцов, проект, заключение о соответствии объекта требованиям, установленным для жилых помещений, копия паспорта.

Для перевода помещения необходимо написать заявление и подать его с приложенными документами в уполномоченную инстанцию. Ответа придется ждать также 48 дней. Если в переводе будет отказано, в трехмесячный срок это решение можно оспорить.

Если ответ будет положительным, необходимо провести перепланировку и оформить новый техпаспорт. Затем следует внести изменения в реестр недвижимости, получить свидетельство собственника.

Если владельцем помещения является несовершеннолетний, все действия от его лица совершаются законными представителями. Ими могут выступать родители, опекуны, попечители, усыновители.