Что будет с рынками в году. Что будет с рынком недвижимости: мнение эксперта, прогнозы которого всегда сбываются. Реакция и последствия

Эксперты рынка недвижимости сделали прогнозы о ситуации на первичном и вторичном рынках Московского региона в следующем году

В 2018 году риелторы ожидают продолжения основных тенденций последних лет на рынке жилья Московского региона - снижения спроса, роста предложения и падения цен.

Также эксперты называют 2018-й годом неопределенности на рынке новостроек - из-за новых требований к застройщикам и дешевой ипотеки.

Аналитики рассказали «РБК-Недвижимости», чего ожидать продавцам и покупателям жилья на первичном, вторичном и загородном рынках Москвы и Подмосковья в новом, 2018 году.

Новостройки

«Объем предложения новостроек по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос»

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:

В 2018 году основные тенденции, которые мы наблюдаем на рынке по крайней мере с 2016 года, получат свое развитие. Годовой объем предложения в Старой Москве увеличится с 3,7 млн кв. м (по прогнозу на конец 2017 года) до 4,25 млн кв. м (+15%). При этом спрос, то есть общая площадь, приобретенного за год жилья, возрастет с 2,25 млн кв. м до 2,36 млн кв. м (+5%). Иными словами, мы полагаем, что объем предложения по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос, а разрыв между этими величинами на рынке даже немного увеличится. Если сейчас предложение превышает спрос примерно в 2,6 раза, то по итогам 2018 года этот показатель может вырасти до 2,8.

Соответственно, ценовая стагнация, скорее всего, продолжится. По предварительным итогам 2017 года, цена квадратного метра в массовом сегменте увеличилась на 2,3%. В следующем году едва ли мы увидим взрывной рост, так как конкуренция только усилится, а рост спроса недостаточен, чтобы восстановить баланс между числом квартир и платежеспособными покупателями, готовыми за них заплатить.

Вместе с тем 2018 год, вероятно, станет годом неопределенности. С одной стороны, есть предпосылки к форсированному усилению спроса - дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а также анонсированные программы поддержки отдельных групп покупателей. С другой стороны, Центробанк планирует несколько ужесточить политику выдачи займов, а реальный рост доходов населения так и не начался. К тому же тенденция к росту объема предложения может прерваться к середине 2018 года в связи со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ, а также подготовкой к переходу на проектное финансирование вместо долевого. Иными словами, тенденции рынка в 2018 году во многом будут определяться политическими и регулятивными решениями властей.

«Впереди - сложное время, и хочется надеяться, что сектору новостроек помогут усилия государства»

Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимости»:

Рынок недвижимости проходит через переломные моменты: в связи с отказом от долевого строительства нас ждет неизбежное и плавное повышение цен на новостройки. В течение ближайших полутора лет мы увидим прибавку на уровне 15–20% и больше к текущей стоимости предложения. Цены поднимутся, иначе это будет совсем нерыночная модель. «Деньги стоят денег», и новая схема, в отличие от бесплатного привлечения средств дольщиков, является более тяжеловесной для застройщиков.

Москва сильно набрала объемы по строительству и вводу жилья, что позволит ей перетянуть часть спроса на себя, однако для Подмосковья предстоящий 2018 год будет еще сложнее. Рынок в Московской области начнет проседать в связи с безудержным ростом разрешений на строительство, произошедшим ранее. Выдали столько, что сейчас не знают, как поступить. Особенно с учетом того количества покупателей-дольщиков, которые попадут в сложную ситуацию.

За каждым из застройщиков стоят сотни и тысячи людей, приобретавших жилье. Как это все будет достраиваться, как будут выполняться ранее взятые обязательства? Впереди - сложное время, и хочется надеяться, что сектору помогут усилия государства.

У заявленной программы со сниженной ставкой для семей с двумя и тремя детьми хорошие перспективы. Таких покупателей - значительное количество, поэтому те молодые семьи, которые решат приобрести жилье, станут настоящим драйвером спроса в следующем году для рынка новостроек. Кроме нефти и газа, одним из основных секторов развития экономики по-прежнему будет строительство жилья.

Вторичный рынок

«Скорее всего, мы не увидим роста цен на вторичном рынке»

Оксана Вражнова, председатель правления ГК «Миэль»:

Рынок 2018 года останется рынком покупателя, которые по-прежнему будут задавать тон. При этом он также останется и рынком «покупок для себя», то есть доля инвестиционных сделок будет крайне мала. Скорее всего, мы не увидим и роста цен на вторичном рынке, более вероятно продолжение коррекции вниз. Это обусловлено многими факторами: широким предложением объектов на вторичном рынке, большим объемом новостроек, которые частично оттягивают на себя спрос, и, самое главное, отсутствием экономических предпосылок для роста благосостояния населения.

Кроме того, если в процессе реализации программы реновации на рынок выйдет большой объем квадратных метров, это также может способствовать снижению цен. Сегодня многие продавцы понимают такую ситуацию и легче идут на торг. Продолжает расти доля покупок в самом недорогом сегменте - до 6 млн руб., и в 2018 году эта тенденция с большой долей вероятности сохранится. Доля ипотечных сделок на вторичном рынке сегодня превышает 40%, а в связи с новыми программами по поддержке семей с детьми, которые заработают в 2018 году, эта доля может значительно вырасти и достичь 60%, а может и 70%.

«Около 80% сделок на вторичном рынке будет проводиться с использованием ипотеки»

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

В 2018 году на вторичном рынке ожидается понижение цен до 10%, при этом объем предложения останется на достаточно высоком уровне в связи с уходом непрофессиональных инвесторов. Спрос, напротив, останется ограниченным, поэтому продавцам в дальнейшем придется идти на еще больший дисконт.
Помимо этого, мы ожидаем дальнейшего понижения ставок по ипотеке, что может привести к незначительному стимулированию спроса. Возможно, что в следующем году около 80% сделок будет проводиться с использованием ипотечного кредитования.

Загородное жилье

«2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости»

Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости»:

2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости. Крупные застройщики продолжат поглощать мелких, покупатели, у которых еще есть деньги, будут тратить их очень обдуманно и точно не станут переплачивать за приобретаемый товар. Новых поселков предполагается все меньше, в них останется только самая необходимая инфраструктура - например, магазин и детская площадка, за остальным придется обращаться в ближайший населенный пункт.

Среди загородных объектов будут востребованы небольшие, в пределах 100–120 кв. м, таунхаусы и коттеджи, а также участки площадью 8–10 соток. Чудес от спроса ждать не стоит: он продолжит снижаться в пределах 10–15%, равно как и среднерыночные цены. Игроки рынка начнут целенаправленно уменьшать возможные издержки, как в области строительства, так и продаж. Нелегко придется и риелторам, на услугах которых постараются сэкономить. Из положительных тенденций я бы отметил снижение процентных ставок по ипотеке, которое, по нашим ожиданиям, может стать драйвером спроса сначала в сегменте новостроек, а затем и на «загородке».

Американский фондовой рынок начал неделю с рекордного обвала. Индекс Dow Jones, отражающий движение акций промышленных компаний, упал на 4,6% — впервые с 2011 года потеряв за торговую сессию более 4,5%. Индекс S&P, формирующийся на базе показателей 500 наиболее капитализированных компаний США, также потерял более 4%, Nasdaq снизился на 3,8%.

В результате глобального спада , Wells Fargo, Berkshire Hathaway, Microsoft и потеряли по меньшей мере по $30 млрд своей рыночной капитализации.

Всего же за февраль, по оценкам CNBC, американские компании потеряли более $1 трлн рыночной капитализации.

При этом, как пишет издание, фундаментальных причин для такого падения не было, равно как и не было отмечено за последние сутки новостей, способных опустить главный промышленный индекс страны более чем на 1500 пунктов.

Обвал американского рынка не вызывает удивлений, рано или поздно это должно было случиться, отмечает начальник отдела экспертов Василий Карпунин. Долгое время мы наблюдали резкий рост доходностей американских Treasuries при продолжении up-тренда на рынке акций, сейчас происходит его ожидаемая корректировка, отмечает он.

Тренд уже подхватили азиатские рынки: ключевой индекс Токийской фондовой биржи Nikkei рухнул во вторник более чем на 5,5% и продолжает падать, более широкий индикатор японского рынка акций — Topix снизился более чем на 5%, гонконгский Hang Seng ушел вниз более чем на 4%.

Долгое время мировой фондовый рынок находился в зоне стабильного роста, а в понедельник потерпел крах, когда Dow Jones показал крупнейшее за сутки снижение в своей истории, вслед за ним основные индексы в США, Европе и Азии потеряли свою прибыль за год, пишет .

Российские биржи также открылись в отрицательной зоне. В первые минуты торгов индексы и РТС потеряли 2,1-2,7%.

«Фондовый рынок испытывает панику»,

Между тем, «индекс страха» Уолл-стрит — VIX - подскочил на 104%, до 35,02 пункта, достигнув максимума с августа 2015 года.

Здравствуй,

Массовый демарш инвесторов сделал незабываемым первый рабочий день Джерома Пауэлла, который 5 февраля официально вступил в должность главы Федеральной резервной системы США.

Финансовая система США в настоящее время намного сильнее и более устойчива, чем до финансового кризиса, который начался примерно десять лет назад, а ФРС «остается бдительной» и готова готовой отвечать на возникающие риски, заверил Пауэлл. И вызов не заставил себя ждать.

Ряд экспертов полагают, что царящее сейчас на рынке настроение инвесторов отражает также их неуверенность в способности Пауэлла справляться со всем набором рисков, существующих в экономике США.

Аналитик банка Key Private Bank Брюс Маккейн в интервью предположил, что опасения инвесторов вызваны перспективой роста инфляции, а также повышения ФРС базовой процентной ставки.

«Они впервые за долгое время увидели настоящую инфляцию, и испытали настоящий шок», — говорит аналитик.

Тон заявлений Федрезерва относительно перспектив монетарной политики по итогам январского заседания стал более «ястребиным», обращает внимание эксперт БКС Брокер . Согласно оценке Комитета по операциям на открытом рынке (FOMC), в этом году инфляция усилится. Как результат, участники рынка еще больше уверовали в возможность мартовского повышения ставок, полагает эксперт.

Cлишком хорошо

Инфляционные опасения в аналитиков вселяют позитивные данные по состоянию рынка труда в Соединенных Штатах. Согласно данным минтруда США за январь, безработица в стране в прошлом месяце сохранилась на уровне декабря (4,1%), почасовая заработная плата выросла на 2,9% в годовом выражении (до $26,74), против ожидаемого роста на 2,6%. Масла в огонь подлило и то, что американская экономика начала создавать новые рабочие места быстрее оптимистичных ожиданий - 200 тысяч в январе против ожидаемых 180 тыс.

Так, рост показателей внутреннего рынка труда, за который активно боролся президент США с начала своей предвыборной компании, обернулся против него самого, создав нервозную обстановку для инвесторов.

В конце декабря Трамп уверял, что 2018 год будет успешным для американских компаний и фондового рынка в целом. Американский лидер также всегда с гордостью подчеркивал, что фондовые рынки поддерживают его. Политологи не раз говорили, что Трамп слишком тесно связывает свое президентство с «бычьим» рынком, что создает для него дополнительные риски.

Сам президент рекордное падение Dow Jones встретил на заводе в штате Огайо. Тревожные известия с торговых площадок не отразились внешне на настроении Трампа: он продолжал свою риторику о растущей экономике, рабочих местах и стабильности. «Ваши зарплаты идут вверх, а налоги вниз», — заверил президент, подчеркнув, что в целом в экономике наблюдается «приливная волна позитивных новостей».

Видимо, налоговая реформа будет все же не столь оздоравливающей для американской экономики. Паническая распродажа и частичное восстановление, возможно, было вызвано и алгоритмическими программами. Около года назад похожая ситуация наблюдалась и с курсом британской валюты, напоминает эксперт.

«Быки» залягут в спячку

Текущая коррекция имеет больше технический характер, при которой инвесторы не понимали причин падения в страхе начали закрывать свои позиции, отмечает Вадим Меркулов, старший аналитик ИК «Фридом Финанс».

Сейчас на рынке у инвесторов было минимальное количество свободных денежных средств под рукой. Например, клиенты держали всего 10% от своего портфеля в долларах - это самый низкий показатель с момента кризиса 2008 года. Это говорит об излишней самоуверенности инвесторов на рынке, следовательно, для испуга хватило пробитие технического уровня основных фондовых индексов, отмечает эксперт.

Что ждет рынок недвижимости в ближайшие пять лет, рассказал руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.

Конференцию «Новая эра рынка недвижимости. Важнейшие изменения и прогнозы на 10 лет» открывал руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко. И если обычно к моменту выступления первых спикеров, аудитория еще не раскачалась, то желание поговорить с Олегом было таким рьяным, что вопросы начали ограничивать временными рамками. Все потому, что, как заметил один из интервьюеров, прогнозы Репченко сбываются с пугающей регулярностью.

1. В связи с введением будет скачок цен и сокращение объемов стройки?

По мнению Олега Репченко, паниковать не стоит. В ближайшие три года застройщики, наоборот, будут стараться завершить все объекты, начатые в рамках существующего законодательства. Это насытит рынок предложением, что повлечет максимальное снижение цен. Затем будет стагнация, а вот к 2024 году можно будет говорить о новом витке цен, связанном с новыми требованиями к строительным нормам, изменениями в законодательстве и так далее.

2. Насколько упадут цены на жилье?

Стоит прогнозировать падение 20-30%, и косвенно на этот показатель намекает новая норма ЦБ, который повысил требования по рискам в отношении кредитов с первоначальным взносом менее 20%. «Это та самая защита операционной системы банка, тот страховочный процент, в объеме которого можно ожидать снижение», — сказал Олег Репченко. В данный момент ситуация следующая: средняя цена по рынку — 200 тысяч рублей за метр в новостройке и 170 тысяч за метр на рынке вторичного жилья. Самые низкие ставки: жилье эконом-класса будет продаваться по цене 100 тысяч рублей за метр, за 120-150 тысяч — жилье комфорт-класса, 200 тысяч — метр жилья в бизнес-классе.

3. Запрет долевого строительства вернет нас в « лихие 90-е » ?

«Вряд ли мы вернемся к той смуте, когда покупался воздух под честное слово, забирались метры "по понятиям". Тем более что тогда еще существовала проблема дефицита жилья из советского периода. Ведь недвижимость — это не джинсы, не продукты, их нельзя импортировать», — подчеркнул Олег Репченко. Поэтому на насыщение рынка недвижимости потребовалось больше времени. Сейчас, по мнению эксперта, в том числе и запрет на поставит все на свои места, восстановит рыночное регулирование рынка. В современных реалиях, считает Репченко, максимальные авансовые истории могут быть в размере не более 20-30% за резервы квартир с понравившимся видом из окна, метражом, расположением окон — и не более.

4. Что будет с загородной недвижимостью?

В этом кластере, по мнению Олега Репченко, хуже всего придется объектам формата люксовый «второй дом». А вот далеко расположенные и недорогие дома будут пользоваться спросом. Формат первого дома в территориальной близости от Москвы (в данном случае Москва внутри МКАДа) популярен: люди выбирают больше метров по цене городской квартиры. Основополагающими факторами при принятии решения становятся транспортная доступность и детская инфраструктура. «Магазины, супермаркеты уже не так важны: на любом выезде из города можно купить продукты. А вот перспектива строительства метро и детские сады куда как важнее для Подмосковья и городов-спутников», — утверждает эксперт.

В планах многих россиян – покупка жилья на первичном или вторичном рынке, поэтому их интересует, какие следует ожидать цены на недвижимость в 2018 году. Прогноз аналитиков в этом вопросе неоднозначный, так как на стоимость могут повлиять многие факторы, включая кризисную ситуацию в стране.

Динамика цен

Кризис последних лет привел к тому, что в большинстве районов Российской Федерации наблюдался настоящий обвал цен на жильё. Это объясняется многими факторами, в том числе:

1. падением платежеспособности граждан на фоне продолжающегося строительства;
2. увеличением процентных ставок на ипотечное кредитование;
3. уменьшением мировых цен на углеводородное сырье;
4. ростом показателей инфляции и др.

Аналитика Росстата подтверждает такую динамику. По их данным, первичный рынок жилья показывал ежегодное снижение индекса цен на 2-3 процента. Беря во внимание, что статистика этого ведомства учитывает только цену предложения и не берёт в расчет скидки на жильё, получим реальное падение цен в пределах 10-12 процентов. Такая картина наблюдалась последние три года. Что же дальше? Есть ли надежда на позитивное развитие событий в России? Эти вопросы интересуют всех, начиная от простых граждан и кончая строителей жилья.

Прогнозы цен на ближайшую перспективу

В этом вопросе у экспертов нет единого мнения. Одни считают, что в 2018 году экономика начнет оживать и благосостояние население начнет постепенно улучшаться, что приведёт к увеличению спроса на жильё, а значит – и к росту стоимости квартир.

Другие эксперты уверены, что цены на недвижимость и так вырастут, так как стали дороже:

• грузоперевозки;
• строительные и топливные материалы;
• услуги страхования и т.д.

Есть также аналитики, которые говорят, что кризис в строительной отрасли не достиг дна, и цены на жильё продолжат падение.

В то же время, многим покупателям такая ситуация нравится. Они считают, что при таких условиях строители будут вынуждены увеличивать спрос на жильё внедрением новых бонусов: повышать качество жилья, улучшать придомовую инфраструктуру.

Эксперты РЭУ Плеханова уверены, что какие-то положительные сдвиги в экономике начнутся только с 2020 года, поэтому в следующем году доходы населения продолжат уменьшаться, спрос на квартиры не улучшится, так как стоимость недвижимости будет практически недосягаемой для большинства граждан.

С такими оценками не согласен руководитель Сбербанка — Г. Греф и глава Минстроя — М. Мень. Они уверены, что уже в 2018 году дела пойдут на поправку. Строительная отрасль выздоровеет, благодаря дешевой ипотеки. Это подтверждает И. Шувалов, который утверждает, что уменьшение ставок по ипотечному кредитованию оживит весь сегмент недвижимости. Он также не сомневается в росте нашей экономики.

Сколько будет стоить жильё

В нынешнем году цены на квартиры эконом-класса несколько стабилизировались. Это способствует созданию благоприятных условий для инвестирования. Знатоки рынка уверяют, что в следующем году стоимость квартир начнёт медленно возрастать. Например, строительный рынок Москвы уже стал демонстрировать оживление. В начале текущего года в столице заключили на четверть больше договоров о долевом участии в сравнении с аналогичным периодом 2016 года. Наблюдается также и параллельный рост стоимости строительных материалов. Это, конечно, увеличивает издержки застройщиков. Всё это даёт надежные предпосылки для прогноза повышения стоимости квадратного метра. Надо отметить, что государство способствует увеличению масштабов давления на строительные организации в части строительства различных инфраструктурных объектов. Это увеличивает финансовую составляющую строительства.

Если до 2015 года условия на рынке определял продавец, то сейчас многое зависит от покупателя. Раньше цены на квартиры были нереально завышены. Сегодня — они полностью соответствуют реалиям жизни.

В следующем году в различных регионах сложится различная конъюнктура строительного рынка. Это будет связано с различными факторами:

• изменением доходов местных жителей;
• темпами и объемом строительных работ;
• соотношением элитного и недорогого жилья;
• политикой местных органов власти.

В текущем году в регионах наблюдалось некоторое оживление строительного рынка за счет слухов о прекращении государственного субсидирования ипотечного строительства. Некоторые люди поспешили вложить свои средства в жильё. В конце года на фоне уменьшения доходов населения позитивный тренд исчерпал себя.

Некоторые специалисты уверены, что рынок недвижимости после кризиса поведёт себя аналогично 2008 году, когда цены выросли сразу вдвое. Предполагается, что в следующем году стоимость жилья в Москве и в регионах будут выглядеть так:

Наметившиеся тенденции

Меньше всего кризис в строительной отрасли задел сегмент, представляющий квартиры эконом-класса. На них по-прежнему высокий спрос в городах-миллионниках. Наибольшую популярность имеют малогабаритные квартиры студии площадью до двадцати квадратных метров. Далее по популярности следуют:

1. квартиры, состоящие из двух маленьких комнат общей площадью до 35 квадратных метров;
2. трехкомнатное жилье площадью не больше 48 квадратных метров.

Специалисты уверены, что такие тенденции могут сохраниться, если ежегодный рост доходов населения будет в пределах 6-7 процентов, а инфляция не превысит 4-5 процентов. В таких условиях россияне смогут приобретать квартиры за счет кредита.

Некоторые аналитики утверждают, что строительная отрасль не выйдет из кризиса без государственной и региональной поддержки, то есть требуется срочное снижение процентных ставок на ипотечное строительство.

Строительные организации также подстраиваются к новым реалиям. Например, в последнее время получило распространение мгновенная перепланировка квартир. Так застройщики за короткое время переделывают полноценные двухкомнатные квартиры в малогабаритное трёхкомнатное жилье. Застройщики, работающие в пригороде, так же стремятся снизить затраты и поэтому строят дома низкой этажности. Экономия на коммуникациях делает жильё более доступным.