Организация или ИП может выступать в нескольких случаях. Один из них - это аренда на территории РФ федерального имущества, имущества субъектов РФ, муниципального имущества у органов госвласти и управления и (или) органов местного самоуправления (п. 3 ст. 161 НК РФ). Причем обязанности налогового агента возникают, только если такие органы выступают именно в качестве арендодателей.

Соответственно, арендатору не придется исполнять обязанности налогового агента, если арендодателем будет:

• казенное учреждение, поскольку в этом случае объекта обложения НДС не возникает (пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ , Письмо Минфина от 24.03.2013 № 03-07-15/12713);
• балансодержатель имущества (не орган власти или управления). Тогда сам балансодержатель должен исчислять НДС с сумм арендной платы, полученных от арендатора (Письмо Минфина от 28.12.2012 № 03-07-14/121).

Не понадобится платить НДС и в случае аренды у государства земельных участков. Арендная плата за пользование ими обложению НДС не подлежит (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ , ).

Кстати, арендованное муниципальное имущество может быть передано арендатором в субаренду. Но при этом обязанности налогового агента с него не снимаются (Письмо Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436).

Исчисление НДС

НДС при аренде муниципального имущества считается по традиционной формуле: посредством умножения налоговой базы на . Если в договоре сумма НДС не выделена и указано, что налог включен в арендную плату, то налоговая база определяется на дату ее перечисления так:

Кстати, база считается отдельно по каждому арендованному объекту.

Если имела места задержка с оплатой аренды и в связи с этим арендатор обязан уплатить неустойку, штраф и т.д., то в сумму налоговой базы такие санкции не включаются (Письмо Минфина от 04.03.2013 № 03-07-15/6333).

Счет-фактура должен быть зарегистрирован в книге продаж (п. 15 Правил ведения книги продаж, утв. Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137).

Уплата исчисленного НДС агентом

Налоговый агент должен удержать исчисленный НДС из суммы арендной платы и перечислить его в бюджет (п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 24 НК РФ). При аренде муниципального имущества НДС в 2018 - 2019 годах уплачивается 3-мя равными частями не позднее 25 числа каждого из 3-х месяцев, следующих за отчетным периодом, вместе с налогом по другим операциям (п. 1, 3 ст. 174 НК РФ , Письмо ФНС от 13.09.2011 № ЕД-4-3/14814@). То есть сроки для налоговых агентов установлены такие же, как и для налогоплательщиков.

Принятие к вычету уплаченного в бюджет НДС

Если налоговый агент является , то он вправе принять уплаченный в бюджет НДС к вычету (при применении спецрежимов или освобождения от уплаты налога по ст. 145 НК РФ вычеты не положены). Для этого должны выполняться несколько условий (п. 3 ст. 171 НК РФ):

• арендованное имущество используется в облагаемой НДС деятельности;
• у арендатора есть платежные документы, подтверждающие перечисление НДС в бюджет, и счет-фактура;
• услуги по аренде приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Если все условия соблюдены, то право заявить НДС к вычету появляется у арендатора в том квартале, в котором этот налог был уплачен (Письмо Минфина от 26.01.2015 № 03-07-11/2136). При этом необходимо зарегистрировать счет-фактуру на арендную плату в книге покупок.

Представление декларации

Налоговый агент должен представить декларацию по НДС в свою ИФНС не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим кварталом (п. 5 ст. 174 НК РФ). Сведения об исчисленном НДС при аренде госимущества отражаются в разделе 2 декларации. В отношении каждого такого арендодателя заполняется свой раздел 2, если арендуется несколько объектов у разных госорганов.

ФНС России со ссылкой на решение Верховного суда Российской Федерации ) разъяснила, что ИП на УСН при покупке имущества по договорам купли продажи с муниципальным органом власти должен уплатить НДС в бюджет, как налоговый агент (информация Федеральной налоговой службы от 6 июня 2017 г. " ").

Судебное разбирательство между ИП на УСН и налоговым органом началось после того, как инспекция в рамках налоговой проверки установила, что предприниматель, применяющий УСН, по договорам купли-продажи с Комитетом по управлению муниципальным имуществом, систематически приобретал недвижимое имущество для последующей сдачи в аренду и в целях перепродажи. При этом обязанность () по удержанию и перечислению в бюджет суммы НДС с цены сделки, указанной в договорах купли-продажи такого имущества, не была исполнена. В связи с этим инспекция начислила налог, пени и штраф. ИП обратился в суд с просьбой признать данное решение незаконным.

Обязан ли ИП на УСН вести бухучет и заполнять книгу учета доходов и расходов, узнайте из материала "Отчетность - 2017.
Индивидуальные предприниматели, применяющие УСН " в "Энциклопедии решений. Налоги и взносы " интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на 3 дня!

В свою очередь суды трех инстанций признали решение инспекции законным лишь в части
начисления штрафа за неисполнение обязанностей налогового агента в размере 20 % от взыскиваемых сумм налога. Но при этом сочли, что уплата НДС в бюджет за счет собственных средств предпринимателя приведет к ущемлению его прав и законных интересов в налоговых правоотношениях и нарушит принцип равного и справедливого налогообложения. В данном случае обязанность по перечислению НДС в доход федерального бюджета лежит на муниципальном образовании в связи с получением им спорной суммы НДС в составе платежей по договорам, посчитали суды.

После чего инспекция обратилась с кассационной жалобой в ВС РФ, в которой указала, что налоговое законодательство не предусматривает механизм взыскания сумм НДС с муниципального образования, которое не становится в данном случае налогоплательщиком.
В то же время уплата предпринимателем НДС в бюджет за счет собственных средств не приведет к ущемлению его прав и законных интересов в налоговых правоотношениях, так как, если он считает взыскание с него НДС излишним, то он вправе вернуть неосновательно полученные муниципальным образованием деньги в рамках гражданско-правового спора с Комитетом. Приоритет же договорных отношений над налоговыми обязательствами противоречит базовым принципам законодательства.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ поддержала правовую позицию налогового органа, признав правомерным взыскание налога и пени с предпринимателя, как обязанного перед бюджетом лица.

Отметим, что дело было отправлено на новое рассмотрение, так как Судебная коллегия по экономическим спорам указала на необходимость установления факта включения в договоры купли-продажи муниципального имущества сумму НДС, поскольку рыночная оценка имущества по одному из договоров производилась без учета НДС.

Напомним также, что при реализации (передаче) на территории РФ государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну РФ, казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база по НДС определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся ИП. Агенты обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога ().

Создано: 17.07.2017 00:00 Опубликовано: 17.07.2017 00:00 В Определении ВС РФ от 23.05.2017 № 310-КГ16-17804 по делу № А09-10032/2015 Судебная коллегия по экономическим спорам признала неправомерными выводы судов трех инстанций, которые указали на невозможность взыскания с предпринимателя – налогового агента суммы НДС, не удержанной и не перечисленной им в бюджет при приобретении в собственность муниципального недвижимого имущества.

Инспекция в рамках налоговой проверки что ИП, применяющий УСНО, по договорам купли-продажи с Комитетом по управлению муниципальным имуществом систематически приобретал недвижимое имущество для последующей сдачи в аренду и в целях перепродажи. Указав, что в нарушение п. 3 ст. 161 НК РФ предприниматель не удержал и не перечислил в бюджет суммы НДС с цены сделки, указанной в договорах купли-продажи такого имущества, ИФНС начислила налог, пени и штраф.

Предприниматель, не согласившись с инспекцией, обратился в суд.

Суды трех инстанций решили:

инспекция правомерно начислила штраф за неисполнение обязанностей налогового агента в размере 20% от взыскиваемых сумм налога;

доначисление НДС и уплата налога в бюджет за счет собственных средств ИП приведет к ущемлению его прав и законных интересов в налоговых правоотношениях и нарушит принцип равного и справедливого налогообложения;

обязанность по перечислению НДС в доход федерального бюджета лежит на муниципальном образовании в связи с получением им спорной суммы НДС в составе платежей по договорам купли-продажи.

Инспекция обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд. Аргументы ИФНС представлены в виде схемы.

Читайте также

• Обязанность налогового агента по НДС покупателем госимущества исполнена ненадлежаще
• Практика Верховного Суда РФ по налоговым спорам за май 2017
• Обзор правовых позиций КС и ВС РФ за второе полугодие 2016 года по налогообложения

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ встала на сторону ИФНС, признав правомерным взыскание налога и пени с ИП, как лица, обязанного перед бюджетом. При этом коллегия указала, что суды не исследовали все обстоятельства дела, в частности не было установлено, включают ли договоры купли-продажи муниципального имущества сумму НДС, поскольку рыночная оценка имущества по одному из договоров производилась без учета НДС. В связи с этим дело было направлено на новое рассмотрение.

Таким образом, сформирована следующая правовая позиция:

при реализации не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями муниципального имущества, составляющего казну муниципального образования, установленная абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ обязанность налогового агента исчислить, удержать и уплатить в бюджет НДС лежит на покупателях этого имущества (за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями). Указанная обязанность не может быть возложена на продавца имущества;

тот факт, что подлежащая перечислению в бюджет сумма НДС была уплачена в составе выкупной стоимости муниципального имущества, не освобождает покупателя (предпринимателя) от исполнения возложенной на него НК РФ обязанности налогового агента по исчислению и уплате спорных сумм НДС в бюджет;

• исполнив обязанность налогового агента, предприниматель вправе обратиться в суд и потребовать от муниципального образования возврата неосновательно полученных денежных средств в виде суммы НДС.

Обратите внимание: покупатель недвижимости обратившись в суд, может рассчитывать не только на возврат суммы НДС, но и на получение компенсации – процентов за пользование чужими денежными средствами. Например, из Определения ВС РФ от 25.05.2017 № 304-ЭС17-5195 по делу № А67-1716/2016 следует, что ИП добился взыскания в качестве неосновательного обогащения НДС (в размере свыше 1,4 млн руб.), а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения по день фактического исполнения обязательства (возврата суммы налога).

Отметим, что суммы процентов, уплачиваемых покупателем – налоговым агентом при покупке в рассрочку имущества казны, не включаются в базу по НДС и не облагаются этим налогом (письма от 17.06.2014 № 03-07-15/28722, от 08.07.2014 № ГД-4-3/13219@).

Важно, что когда организация получает от городской администрации права требования у застройщика обязательства по передаче квартир, у нее не возникает обязанности выступать в качестве налогового агента по НДС. Дело в том, что п. 3 ст. 161 НК РФ не применяется в отношении операций по передаче городской администрацией имущественных прав , в том числе прав требования у строительной организации обязательства по передаче квартир (Письмо Минфина России от 12.08.2016 № 03-07-11/47448).

А вот при передаче имущества в виде доли участия Российской Федерации в объекте незавершенного строительства такой налогоплательщик признается налоговым агентом. Дело в том, что передаваемая доля участия Российской Федерации в объекте незавершенного строительства, являющемся полезным эффектом инвестиций, является имуществом (Письмо Минфина России от 27.06.2016 № 03-07-10/37242).

В заключение напомним, что право налогового агента применить вычет по НДС обусловлено наличием документов, подтверждающих уплату сумм налога в бюджет (п. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

НДС налоговый агент недвижимость

Надо ли уплатить НДС при покупки муниципального жилья, если куплено как физическое лицо, но у него есть КФХ. ИФНС утверждает, что мы должны при покупки заплатить НДС, а потом возместить.

Реализация жилых квартир, домов освобождается от уплаты НДС на основании пп.22 п.3 ст. 149 НК РФ. Тут совершенно не важно, кто является продавцом и покупателем. НДС при продаже квартир не уплачивается.

Если было приобретено другое муниципальное имущество (например, нежилое здание), то такая операция облагается НДС. Но уплачивают его разные лица – иногда продавец, иногда покупатель. Если продает имущество балансодержатель, то НДС он должен уплатить сам. Если имущество продает Росимущество (или другая аналогичная структура), то покупатель будет являться налоговым агентом по НДС. Т.е. покупатель должен сам уплатить НДС в бюджет – или удержав его у продавца, или за счет собственных средств. Но это правило не распространяется на физических лиц, не являющихся предпринимателями. Если государственное (или муниципальное) имущество покупает физ. лицо, НДС должен перечислить в бюджет продавец.

Получается, что требование налоговой об уплате Вами НДС неправомерно.

Обоснование

Налоговый Кодекс РФ часть 2

Статья149.Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:

20) реализация продукции собственного производства организаций, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, удельный вес доходов от реализации которой в общей сумме их доходов составляет не менее 70 процентов, в счет натуральной оплаты труда, натуральных выдач для оплаты труда, а также для общественного питания работников, привлекаемых на сельскохозяйственные работы;

21) Подпункт утратил силу с 1 января 2002 года - Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 118-ФЗ - см. предыдущую редакцию .

22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;

23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;

Статья161.Особенности определения налоговой базы налоговыми агентами

3. При предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

При реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Алексей, здравствуйте!

При продаже физическому лицу муниципального имущества налоговым агентом по НДС будет являться комитет по управлению муниципальным имуществом, который должен исчислить и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС. В рассматриваемом случае физическое лицо не является налоговым агентом согласно п. 3 ст. 161 НК РФ, поэтому к нему не может быть применена ответственность за неуплату НДС в бюджет.
Это подтверждается разъяснениями эксперта УФНС.

В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ при реализации на территории Российской Федерации муниципального имущества налоговыми агентами признаются покупатели указанного имущества . При этом не признаются налоговыми агентами покупатели - физические лица, не являющиеся индивидуальными предпринимателями.
Учитывая названные положения НК РФ, при реализации на территории Российской Федерации указанного муниципального имущества физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, обязанность по исчислению и уплате НДС возникает у органов местного самоуправления, осуществляющих операции по реализации данного имущества. Такая же позиция отражена в разъяснениях финансового и налогового ведомств (Письма Минфина России от 16.02.2011 N 03-07-11/33, от 27.07.2012 N 03-07-11/198, от 31.05.2012 N 03-07-14/56, ФНС России от 13.07.2009 N ШС-22-3/562@). Данный подход является устоявшимся также в судебной практике. Конституционный Суд РФ в Определении от 19.07.2016 N 1719-О со ссылкой на правовую позицию, изложенную в Определении Конституционного Суда РФ от 02.10.2003 N 384-О, указал, что правовой статус органов местного самоуправления позволяет признавать их плательщиками НДС в отношении операций по реализации муниципального имущества , которое не закреплено за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляет муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, и, соответственно,возлагать на них обязанность по исчислению и уплате НДС, в случае если указанное имущество реализуется физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями.
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 08.04.2014 N 17383/13 по делу N А12-23300/2012 установил, что операции по реализации муниципального имущества не поименованы в п. 2 ст. 146 и ст. 149 НК РФ в числе операций, не признаваемых объектом налогообложения и освобождаемых от НДС, а в связи с этим они должны облагаться НДС. Как отметил Президиум ВАС РФ, недопустима неуплата НДС в зависимости от того, каким именно лицом приобретается такое имущество, и комитет по управлению имуществом должен был расчетным методом исчислить и уплатить в бюджет НДС.
Аналогичные выводы содержат Постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 16055/11 по делу N А12-19210/2010, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.03.2016 по делу N А05-7950/2015, ФАС Дальневосточного округа от 11.03.2014 N Ф03-572/2014 по делу N А51-20952/2013.
Поскольку в рассматриваемой ситуации физическое лицо на дату оплаты прекратило деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, комитет по управлению муниципальным имуществом должен расчетным методом исчислить и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.02.2013 по делу N А67-4332/2012).
В силу абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, не признается налоговым агентом при покупке муниципального имущества. Следовательно, к нему не может быть применена ответственность за неуплату данного налога в бюджет в качестве налогового агента (Консультация эксперта, УФНС России по Ростовской обл., 2016).