26.12.2017

Может осуществляться только коммерческими организациями , имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

2. Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

В случае, если предложение о номинации было внесено органом управления эмитента, эмитент также должен представить заключение Комитета по аудиту эмитента перед Комиссией. Подтверждения доверенности аудитора и мнения Комитета по аудиту эмитента, если применимо, также должны быть представлены заинтересованными сторонами для публикации в бюллетенях саморегулируемых организаций , в которых договорные ценные бумаги эмитента, о которых идет речь , а также могут также проводиться консультации со стороны общественности на веб-сайте Комиссии.

Содержание аффидевитов. . Аффидавит назначенного лица в качестве аудитора или заместителя аудитора должен содержать. Деталь профессиональных советов, в которых вы зарегистрированы. Общество или профессиональная ассоциация, которая объединяет или к которой она принадлежит, где это применимо, с указанием места жительства и сведений о соответствующей регистрации или регистрации в компетентном Профессиональном совете. Сведения о штрафах, которые могут быть переданы отдельным специалистом или компанией или профессиональной ассоциацией , которая интегрируется или принадлежит, за исключением тех, которые были квалифицированы как частные действующим Профессиональным советом. Сведения об их профессиональных отношениях или отношениях с компанией или ассоциацией, к которой они принадлежат эмитенту или его акционерам, которые имеют значительное участие в нем, или с компаниями, в которых они также имеют «значительное участие» в отношении аудиторских функций внешний или другой.

• Имена и фамилии, тип и номер документа, удостоверяющего личность.
• Профессиональный адрес.
• Университет, который получил титул и дату окончания.
• Получены другие университетские степени.
• Опыт аудита финансовой отчетности других компаний или организаций.

В случае, если в течение срока их исполнения произойдут изменения к представленной информации, заинтересованные стороны должны обновить свое аффидавит в течение десяти дней со дня его создания или, если узнают об этом.

3. Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.

ГАРАНТ:

См. комментарии к статье 17 настоящего Федерального закона

Статья 18. Договор доверительного управления ипотечным покрытием

1. Условия договора доверительного управления ипотечным покрытием (далее - правила доверительного управления ипотечным покрытием) определяются лицом, осуществляющим выдачу ипотечных сертификатов участия (далее - управляющий ипотечным покрытием), в стандартных формах и могут быть приняты приобретателем ипотечных сертификатов участия - учредителем доверительного управления ипотечным покрытием, под которое выдаются ипотечные сертификаты участия, только путем присоединения к указанному договору в целом.

Мнение Комитета по аудиту о назначении Внешнего аудитора. . Мнение Комитета по аудиту о предполагаемом назначении внешних аудиторов органом управления эмитента, а также, если применимо, предложение об отзыве, которое представлено последним, должно содержать по меньшей мере.

Причины непрерывности публичного бухгалтера в офисе или тех, кто поддерживает изменение для другого, а также в случае отзыва или назначения нового внешнего аудитора также должны дать подробный отчет о любые несоответствия, которые могут существовать в финансовой отчетности компании. Назначение Внешнего аудитора, предложенного акционерами-миноритами. . Запросы на назначение внешних аудиторов, сделанные по предложению миноритарных акционеров компании, должны соответствовать следующим условиям.

Присоединение к договору доверительного управления ипотечным покрытием осуществляется путем приобретения ипотечных сертификатов участия, выдаваемых управляющим ипотечным покрытием.

2. Требования и иное имущество, составляющие ипотечное покрытие, являются общим имуществом владельцев ипотечных сертификатов участия и принадлежат им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре не допускаются.

Аккредитировать представительство докладчиком доли пяти процентов социального капитала через. В случае акций, находящихся в обращении, соответствующие ваучеры балансов по счетам, выпущенные компанией или лицом, ответственным за соответствующую регистрацию, а в случае ценных бумаг - сертификат коробки ценных бумаг или финансовое учреждение, в котором они находятся под стражей, или заверенная ксерокопия соответствующих ценных бумаг с подтверждением регистрации права собственности в Реестре акционеров компании. Сертификация документов, представленных для этой цели, не должна быть старше пятнадцати дней с даты подачи заявки.

Условием договора доверительного управления ипотечным покрытием является отказ физического или юридического лица от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на имущество, составляющее ипотечное покрытие. При этом соответствующее право прекращается.

Новые финансовые инструменты - ипотечные сертификаты участия - пока делают первые шаги по завоеванию рынка доверительного управления. Их целевая аудитория - пенсионные накопления граждан, нуждающиеся в долгосрочных консервативных инструментах. Эти ценные бумаги обладают целым рядом преимуществ по сравнению закрытыми ПИФами и ипотечными облигациями. Впрочем, участники рынка не сбрасывают со счетов и специфические риски новых инструментов.

Ведущие должны доказать, что они исчерпали внутренние инстанции с компетентными корпоративными органами. Опишите подробно ущерб, который может повлиять на права докладчиков и отсутствие других альтернатив, чтобы избежать этого. Подробно опишите сферу аудита, который они просят выполнить, продолжительность и способы предотвращения ущерба их правам. После подтверждения соответствия установленным требованиям Комиссия будет на срочный срок из пяти дней или более короткий срок , который в случае срочности определяет, в контрольный орган и, при необходимости, в Комитет по аудиту компании. После представления мнения ревизионного органа и Комитета по аудиту рассматриваемой компании Комиссия может поручить компании назначить одну из исследований внешних аудиторов, предложенную заявителями, для выполнения задачи или задач, предложенных меньшинствами в их ходатайстве. Резолюция Комиссии должна содержать: Предлагать до трех исследований внешних аудиторов, которые должны встречаться с просителями и обществом, как «независимые», предполагая также обязательство взять на себя ответственность за просителей сборов и расходы этих аудиторов. Максимальный срок , предоставленный для формализации обозначения, и Объем задач, для которых он назначен, и его максимальную продолжительность . Во всех случаях перед началом соответствующей задачи изучение аудиторов, назначенных таким образом, должно ратифицировать компанию, что она не будет обязана нести свои расходы и сборы.

Прозрачное покрытие

Ипотечные сертификаты участия (ИСУ) - это ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием и удостоверяющие права их владельца на часть этого покрытия и получение дохода по нему. Принципиальная возможность использовать ипотечные сертификаты участия появилась еще в 2003 году, после принятия закона «Об ипотечных ценных бумагах». Однако первый выпуск ИСУ состоялся лишь девять лет спустя, в июле 2012 года, после того как были разработаны необходимые изменения и дополнения нормативной базы , принятые в дальнейшем ФСФР. Первой компанией, организовавшей выпуск ИСУ, стала «ГФТ Капитал» (в настоящее время этот выпуск передан в управлении компании ГФТ ПИФ). Но лишь с конца 2013 года этот сегмент рынка доверительного управления начал набирать популярность. К этому времени еще четыре управляющие компании зарегистрировали правила доверительного управления ипотечного покрытия ИСУ - «Коммершиал проперти траст», «ЕФГ Управление активами», «Эмпайр Траст», «Академ-Финанс». К настоящему времени развитием подобных программ занимается около десятка компаний, а суммарный объем рынка (стоимость ипотечного покрытия) на 31 марта 2014 года превышала 12,3 млрд руб. по шести выпускам ИСУ.

Преимущества траста С финансовой точки зрения следует отметить, что когда у компаний есть определенные типы активов, способных генерировать один, и это воспринимается финансовой и капитальной в качестве важного источника средств для погашения обязательств, дает новый источник финансирования для компаний, как правило, гарантируя эту операцию простоями или неэффективными активами.

Финансовый траст и секьюритизация становятся инструментом получения капитала без большей задолженности. Они являются важным источником финансирования инвестиций и рефинансирования обязательств. Снижение стоимости заимствований объясняется главным образом снижением риска неплатежей и операционных гарантий. Разделение коммерческих и управленческих рисков также должно влиять на снижение ставок капитальных затрат. Так как сертификаты участия и долговые ценные бумаги торгуются, можно получить определенный уровень ликвидности путем покупки и продажи этих финансовых активов на вторичном рынке.

Новые финансовые инструменты можно отнести к консервативному классу. Они обладают свойствами облигаций как с ипотечным покрытием, так и закрытых паевых ипотечных фондов, однако обладают и дополнительными особенностями и преимуществами. Как отмечается на сайте «ГФТ Капитала», одним из основных преимуществ над облигациями с ипотечным покрытием является простота процедуры выдачи ИСУ. Сертификат не является эмиссионной ценной бумагой, и, следовательно, не требуется создания и регистрации проспекта эмиссии, что существенно сокращает расходы по выпуску. Кроме того, отпадает необходимость создания SPV, специализированной организации , которая будет выдавать сертификаты участия, и оформления большого количества договоров. В отличие от ипотечных облигаций сертификаты могут быть выданы обычной управляющей компанией. Кроме того, необходимость использования SPV ограничивает количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, под которые создается эта организация, тогда как при выпуске ИСУ такого ограничения нет.

Из коммерческого, это повышает прозрачность бизнеса благодаря более фидуциарному контролю, а корпоративные соглашения укрепляются. Секьюритизация изменяет традиционный механизм финансирования более сложным механизмом, который влечет за собой дезинтерминацию процесса, поскольку он вступает в прямой контакт с инвесторами с заемщиками денег и мобилизацией активов с низкой степенью ротации.

Это позволяет нам вводить новые ресурсы в систему, начиная с инвестиционного процесса, который при большей ликвидности и гарантиях приносит пользу общей экономике, превращая кредиты или счета неликвидных активов, подлежащих получению в ценные бумаги. Цель преследователя.

В состав ипотечного покрытия могут входить права требования по ипотечным кредитам и займам, как удостоверенные, так и не удостоверенные закладными. Как отмечает гендиректор «ЕФГ Управление активами» Алексей Кузнецов, «ИСУ обеспечены ипотечным покрытием, понятным и прозрачным активом». Фактически в состав покрытия могут входить различные виды недвижимости, как коммерческая, так и жилая, а также земельные участки , которые служат залогом по выданным заемщикам кредитам, поясняет эксперт. За учет, сохранность активов, а также контроль за распоряжением имуществом отвечают специализированные депозитарии. В настоящее время в выпусках ИСУ задействованы крупнейшие российские спецдепы - Газпромбанк, «Гарант», «Инфинитум», депозитарная компания «Регион», Центральный депозитарий фондов.

Это уменьшает финансовые затраты за счет выделения определенных активов из своих активов и предоставления дополнительных гарантий . Это снижает кредитный риск, позволяя получать ресурсы с более высоким уровнем финансирования. Это позволяет избежать риска ликвидности, вызванного асинхронностью активов и обязательств. Компании с высокой степенью иммобилизации своих портфелей или длительных сроков приобретают более высокую кредитную способность. Он имеет тенденцию к развитию рынков капитала путем предоставления новых ценных бумаг публичному размещению с однородными и конкурентными рамками. Сосредоточьтесь на конкретной деятельности . Стимулирует долгосрочный кредит . Это улучшает возврат инвестиций и капитала. Иностранный инвестор может быть более охотно инвестировать в инвестиционный проект, обеспеченный активом, изолированным от странового риска. Это позволяет прямое участие в крупных инвестициях, которые в противном случае могли бы означать выделение больших сумм денег или, возможно, это были бы альтернативы. Это делает жидким название на вторичном рынке, способное передать его в оплату или предоставить его в качестве гарантии.

• Увеличивает кредитоспособность.
• Секьюритизация это неудобно из-за увеличения ротации кредитов в портфеле.
• Он получает более высокий доход , который компенсирует предполагаемый риск.
• Риск ограничен и квалифицирован специалистами.
• Во многих случаях полученный доход освобождается от налогов.

Желательные характеристики активов, подлежащих секьюритизации.

Приятной особенностью для владельцев ИСУ, особенно для институциональных инвесторов, является возможность получения регулярных выплат, раз в месяц. При этом, как указывает руководитель направления спецдепозитарного обслуживания специализированного депозитария «Инфинитум» Екатерина Осипова, «средства, полученные управляющим ипотечным покрытием от платежей по ипотечным кредитам, должны быть выплачены владельцам сертификатов максимум в течение трех месяцев со дня их поступления в состав ипотечного покрытия».

В экономико-финансовых вопросах специалистам необходимо следить за соблюдением степени удовлетворенности. Наиболее важными параметрами являются: инвестиции, условия, доходность и риски, связанные с деятельностью. Оценка может быть индивидуальной для каждого предприятия, а также для набора предприятий, которые образуют портфель инвестиций. Создание конкретного института регистрации целевых фондов и контрактов с принятыми обязательствами вместе с профессиональной практикой , представленной на этапах оценки и контроля инвестиционных проектов и их финансирования, будет способствовать разработке конкретных видов деятельности и на региональном уровне . Интенсивное применение финансовых инструментов, таких как доверие, будет способствовать проведению операций в производственной экономике. Принятые решения даются с учетом как частных, так и общих вопросов . Предприниматели рассмотрят технологические, коммерческие, экономические, финансовые и внутренние, региональные и внешние рынки; государство будет учитывать рост продукта, уровень занятости, качество и сбор налогов, инвесторы будут сосредоточены на эффективности и инвестиционном риске. Финансовые учреждения могут принимать активное участие в создании целевых фондов, но и другие организации, с одобрения соответствующих органов исполнительной власти , могут взять на себя роль доверия. Таким образом, будут стимулироваться механизмы генерации капитала и более тесная связь между производственной деятельностью и финансами. При финансировании частных проектов и создании клуба консорциумов, а также наличии международных тендеров, материалы и оборудование могут быть экспортированы и импортированы. Использование доверия должно основываться на ситуации и тщательном анализе механизмов, которые должны быть включены в контракт. Конструкции скрывают сбалансированный и точный для всех участников. Они должны соответствовать предыстории и ситуации каждого из участников. Хорошая конструкция не подразумевает. Проблемы, которые он представляет: недостаток. Профессионал в экономике должен играть интегративную роль в этом инструменте, определяя его возможности применения, как с точки зрения стратегической концепции, так и с использованием схем, которые могут потребоваться корпорациями, гражданскими ассоциациями, семьями или отдельными лицами .

• Четкая настройка кредитов.
• Определенные схемы оплаты и предсказуемый поток средств.
• Низкая вероятность дефолта.
• Разнообразие должников.
• Предприятия должны быть отнесены к категории.
• Центральный банк Аргентинской Республики.

Портфель недвижимости, механизмы инвестиций.

ИСУ предоставляет более широкие возможности использования ипотечного покрытия. Так, срок действия паевого фонда при его формировании ограничен 15 годами. Вместе с тем срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием можно растянуть на 40 лет. Как отмечают специалисты консалтинговой компании «Линия право», в паевой фонд не могут передаваться ипотечные кредиты, выданные на 20 и 25 лет, которые сегодня востребованы на рынке. В этом случае удобнее использовать ипотечные сертификаты участия. В настоящее время некоторые выпуски ИСУ имеют сроки 26 и 40 лет. может стать дополнением таких консервативных ценных бумаг, как облигации», отмечает господин Кузнецов.

Особенностью ипотечного сертификата участия является и налогообложение дохода по этой ценной бумаге. Как поясняет Алексей Кузнецов, «при обслуживании кредитов заемщик выплачивает проценты и погашает основное тело долга. Поэтому у владельца ипотечных сертификатов участия образуется два вида дохода, отличающиеся налоговыми последствиями ». В этом случае проценты по кредиту выплачиваются в виде дохода по ИСУ и облагаются ставкой в 15%. Погашение тела долга и выплаты соответствующей доли держателю сертификата не облагается налогом, но приводит к снижению стоимости ценной бумаги . «Это ситуация чем-то напоминает выплату дохода по амортизируемой облигации, когда владелец ценной бумаги получает и купон, и часть ее стоимости»,- указывает Алексей Кузнецов.

Доверие на контроле

Несмотря на всю простоту и привлекательность этого инструмента, он несет в себе и определенные риски, которые необходимо контролировать. В первую очередь к ним можно отнести риски дефолта или несвоевременности платежей по ипотечным кредитам. По словам Екатерины Осиповой, такая ситуация «может повлечь за собой уменьшение выплат владельцам ИСУ или снижение стоимости ипотечного покрытия». Впрочем, как напоминает Алексей Кузнецов, при неблагоприятном стечении обстоятельств недвижимость, находящаяся в залоге, реализуется, а полученный доход в итоге выплачивается владельцам ИСУ. Безусловно, недвижимость сложно отнести к ликвидным активам, поэтому владельцам сертификата придется подождать определенное время , прежде чем они получат возмещение.

Как отмечают специалисты «Линии права», управляющие ипотечным покрытием обязаны обеспечить надлежащее исполнение обязательств по закладным и поддержание качества закладных, входящих в ипотечное покрытие. В качестве примера они приводят мониторинг финансового состояния заемщика или обращения взыскания на заложенное имущество в целях удовлетворения требований из договора займа. По словам Екатерины Осиповой, «риск неправомерных действий управляющего ипотечным покрытием в значительной степени снижается с учетом установленной законодательством необходимости предварительного согласования совершаемых с имуществом ИП операций со специализированным депозитарием и последующим их контролем».

Кроме того, владельцы ИСУ несут и риск рыночной ликвидности. Управляющая компания, занимающаяся доверительным управлением ипотечного покрытия, не обязана выкупать сертификаты у инвестора. В этом случае важную роль играет организация вторичного обращения сертификата на фондовом рынке . В настоящее время объем торгов на бирже невелик. Из шести выпусков ИСУ, зарегистрированных на Московской бирже, в этом году редкие сделки заключались лишь с бумагами трех выпусков. Причем лишь бумаги ИСУ-2 управляющей компании ГФТ ПИФ имели ликвидность - в марте в отдельные дни с ними заключалось по десять сделок.

Пока нет требования публичного раскрытия информации о составе ипотечного покрытия. В условиях, когда инвесторов немного, этот вопрос может оперативно решаться при их взаимодействии с управляющей компании. Однако впоследствии наверняка потребуется внесение изменений в законодательство.

Управляющие компании надеются на развитие нового сегмента рынка. По мнению Алексея Кузнецова, «должно пройти еще год-два, чтобы инвесторы привыкли к новому инструменту, чтобы научились его правильно использовать».

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права.

Ипотечные сертификаты участия по своей экономической природе не являются долговыми бумагами, а предполагают участие инвестора в доходах, получаемых от ипотечных активов. Доходность по ИСУ расчетная, отсутствует транширование и фиксированный купон. ИСУ, как и закладные, можно включать в ипотечное покрытие под выпуски облигаций. Этот инструмент дает более высокую, чем облигации, доходность. Однако и риски при этом распределены на всех владельцев ИСУ, тогда как в случае облигаций они максимально сосредоточены на банке-оригинаторе.

Основные риски ИСУ и способы управления риском

Вид риска	Факторы риска	Способы управления риском
кредитный риск	просрочка (дефолт) по закладным, входящим в ипотечное покрытие, вызванная снижением доходов заемщиков/ увеличением их расходов; некачественный пул закладных	Основные: Страхование финансовых рисков кредитора (СК АИЖК); Привлечение стороннего мастер-сервисера (АИЖК); Андеррайтинг и аудит пула закладных на этапе формирования ипотечного покрытия. Второстепенные: В состав ипотечного покрытия включаются закладные, по которым осуществляется страхование жизни и потери трудоспособности заемщиков.
процентный риск	изменение уровня процентных ставок	Основные В ипотечное покрытие включаются ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой; Условиями договоров участников инфраструктуры выпуска ИСУ установлены фиксированные тарифы, не имеющие переменных составляющих.
риск ликвидности инструмента	невозможность реализовать бумагу в короткие сроки с ожидаемой доходностью	Основные: На текущий момент - принятие риска; Проведение мероприятий, направленных на повышение оборачиваемости ИСУ на вторичном рынке (данные мероприятия в настоящее время активно проводит АИЖК).
риск контрагентов (управляющей компании, регистратора, спецдепозитария, мастер-сервисера, субсервисера - оригинатора)	неспособность или односторонний отказ от исполнения обязательств контрагентом	Основные: Собрание держателей ИСУ вправе заменить УК, регистратора, спецдепозитарий, мастер-сервисера (152-ФЗ); Действующим законодательством закреплена возможность передачи функций управления активами в ВЭБ в случае несостоятельности действующей УК и отсутствия альтернативной УК (152-ФЗ); Привлечение стороннего мастер-сервисера (например, АИЖК), обладающего необходимым опытом и ресурсами (региональным покрытием) для обеспечения качественного обслуживания ипотечных кредитов.

Так как ИСУ не являются эмиссионной ценной бумагой, процедура их выпуска более проста, чем организация выпуска ипотечных облигаций:

• не требуется создавать специальную компанию (SPV);
• уменьшается количество инфраструктурных компаний, необходимых для реализации сделки;
• сокращается объем юридической работы по подготовке и заключению необходимых договоров;
• снижаются операционные издержки и время подготовки выпуска: с 9 – 12 месяцев для ипотечных облигаций до 2 – 3 месяцев для выпуска ИСУ.

Приобретая ИСУ, инвестор получает доходность со всего пула кредитов. Функцию взаимодействия с инфраструктурными компаниями, обеспечивающими хранение закладных, поток платежей по закладным, находящимся в ипотечном покрытии, регистрацию изменений, подготовку отчетности и периодические выплаты инвесторам по ИСУ, берет на себя управляющая компания, зарегистрировавшая правила доверительного управления по выпуску.

Главными факторами, влияющим на доходность выпущенных ИСУ, являются:

· качественный пул закладных в ипотечном покрытии;

· качественный сервис закладных, находящихся в ипотечном покрытии;

· надежность элементов инфраструктуры.

Полное погашение ИСУ осуществляется после истечения срока действия договора доверительного управления ипотечным покрытием и исполнения обязанности по выплате владельцам ИСУ денежных средств за счет платежей, полученных по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие. Досрочное погашение ИСУ возможно по условиям договора доверительного управления.

В соответствии с законом об ипотечных ценных бумагах (№152-ФЗ) срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием должен составлять не менее года и не более сорока лет.

На данном этапе ИСУ на отечественном финансовом рынке проходит период становления, поэтому объемы выпуска пока невелики. Первый выпуск ипотечных сертификатов участия (ИСУ) был реализован на рынке в 2012 году. В 2013 году темпы выпуска ИСУ увеличились в 3,3 раза, что свидетельствует о постепенном апробировании ИСУ на рынке ценных бумаг. В 2014 году участники рынка стали активнее использовать возможности ИСУ, и уже на конец 2014 объем выпуска составил 70 820 млн руб. (Рис. 1). АИЖК развивает инфраструктуру с целью привлечения средств частных инвесторов в этот инструмент, что будет способствовать росту объемов выпуска ИСУ уже в ближайшей перспективе.

Рис.2: Объем выпуска ИЦБ и ИСУ в 2010-2014 гг.

* по данным с сайта Cbonds по состоянию на 31.12.2014 года.

На сайте Банка России размещаются данные о зарегистрированных правилах доверительного управления, в рамках которых будут выпускаться ИСУ. По состоянию на конец 2014 года было зарегистрировано 53 правила доверительного управления. Из них на текущий момент находятся в обращении 23 выпуска ипотечных сертификатов участия с ипотечным покрытием, включающим не только жилую, но и коммерческую недвижимость.

Еще одной особенностью ИСУ, в соответствии с законом об ипотечных ценных бумагах, является возможность их приобретения физическими лицами, наряду с институциональными инвесторами. В этот финансовый инструмент, как и в ПИФ или ЗПИФ, средства физлиц могут быть инвестированы управляющей компанией. Следует также учитывать, что в отличие от институциональных инвесторов к частным при покупке ИСУ не предъявляются такие требования, как:

· требование к минимально необходимому объему пула для упаковки в ИСУ;

· требование к наличию листинга ИСУ (включение в высший котировальный список);

· ограничения по объемам вложений.

Рис. 3: ИСУ в продуктовой линейке управляющих компаний

Ипотечные сертификаты участия позволяют управляющим средствами частных лиц компаниям расширить свою линейку продуктов и наряду уже с существующими и хорошо известными ОПИФ/ИПИФ/ЗПИФ предложить своим клиентам новый финансовый инструмент, способный дать более высокую плановую доходность и стабильные периодические выплаты.

Существующие особенности ипотечных сертификатов участия и надежное ипотечное покрытие позволяют частным инвесторам реализовывать ИСУ на внебиржевом рынке.

Также с 1 января 2015 г. Налоговый кодекс РФ дополнен статьей «Инвестиционные налоговые вычеты». Согласно этой статье, налогоплательщик вправе будет получить инвестиционный налоговый вычет либо в сумме денежных средств, внесенных им в налоговом периоде на индивидуальный инвестиционный счет (вычет на сумму не более 400 тыс. руб. за период); либо в сумме доходов, полученных по операциям, учитываемым на индивидуальном инвестиционном счете. При этом, для получения такого вычета с момента открытия индивидуального инвестиционного счета должно пройти не менее трех лет.

Таким образом, с 1 января 2015 г. заработал механизм индивидуальных инвестиционных счетов, доходы от которых будут освобождены от налогов при определенных условиях.

В связи с вводом налоговых льгот по Индивидуальным инвестиционным счетам, вложение частных инвесторов в обеспеченный недвижимостью финансовый инструмент ИСУ, выглядит еще более выгодным.

При всех плюсах для частных инвесторов ИСУ присущи и некоторые риски, влияющие объем периодических выплат по ценной бумаге. Все риски по ИСУ сконцентрированы на инвесторах, поэтому очень важно для управляющей компании вложить накопленные средства частных инвесторов в финансовый инструмент, защищённый от:

· некачественного ипотечного покрытия;

· некачественного сопровождения ипотечных кредитов, находящихся в ипотечном покрытии;

· банкротства элементов инфраструктуры, вызванных привлечением в сделку ненадежных и неопытных участников рынка;

· недополучения вложенных средств при реализации дефолтной закладной.

Это возможные риски по ИСУ, из-за которых частные инвесторы могут недополучить прибыль от вложенных средств или вовсе потерять выплаты по приобретенным ИСУ.

В свою очередь АИЖК, являясь институтом развития российского ипотечного рынка, уже сейчас разработало и готово предложить управляющим компаниям ряд услуг, способных минимизировать или полностью исключить риски, присущие данному финансовому инструменту.

ГК АИЖК в сделке по выпуску ИСУ предоставляет следующие услуги:

· организация сделки – моделирование сделки, в том числе с учетом интересов инвесторов; подбора надежных участников и инфраструктурных компаний. Контроль процесса реализации сделки с соблюдением законодательства, контрольных сроков выпуска ИСУ по заложенным ранее параметрам;

· аудит пула закладных – проведение анализа пула закладных, передаваемых в ипотечное покрытие по ИСУ, в том числе на соответствие требованиям к ипотечному покрытию, выставляемым потенциальными инвесторами. Обеспечение надежного ипотечного покрытия со стабильным потоком платежей;

· полный сервис закладных – обеспечение работы с пулом закладных, находящихся в ипотечном покрытии, включая сбор и перечисление платежей управляющему ипотечным покрытием для расчета с инвесторами. Предоставление качественного сервиса обеспечивает поддержание высокого качества ипотечного покрытия на протяжении всего срока жизни ИСУ и стабильные поступления по пулу закладных, а также снижает риск банкротства элементов инфраструктуры;

· услуги фасилитатора – поиск и замена инфраструктурных компаний, привлечённых в сделку, при условии их несостоятельности.

АИЖК разработало модифицированную схему проведения сделки. В ней участвуют банк или банки - держатели пула закладных, управляющая компания (с лицензией на доверительное управление, она взаимодействует с инфраструктурными организациями – спецдепозитарием и регистратором), а также ГК АИЖК.

Рис. 4:Схема выпуска ИСУ с поддержкой АИЖК

Кроме того, в сделке присутствует Страховая компания АИЖК, предоставляющая услуги по страхованию финансовых рисков инвесторов по ипотечному пулу, то есть страхование кредитного риска, что повышает надежность денежного потока от ипотечного актива. Страхование покроет потери в случае возникновения финансовых проблем у заемщика. Новые возможности в этой сфере появились в июне 2014 года, когда Президент РФ подписал закон, предусматривающий изменения в статьи 31, 61 Федерального закона «Об ипотеке» в части страхования. Если продажа заложенного жилья с торгов не покроет убытков кредитора, то страховая компания их компенсирует.

С использованием услуг ГК АИЖК ипотечные сертификаты участия становятся очень выгодным вариантом вложения средств. Преимущества для оригинаторов (банков), при участии АИЖК в сделке, заключаются в том, что можно оперативно продать пул активов, получить фондирование и высвободить резервы.

Благодаря такой комплексной поддержке ИСУ становится доходным и надежным инструментом для среднесрочных инвестиций и позволяет управляющим компаниям предложить своим клиентам, как институциональным, так и частным инвесторам, новый надежный, высоколиквидный финансовый инструмент.

Материал подготовлен Ираидой Штыровой, директором департамента развития услуг и инфраструктуры мастер – сервиса ОАО «АИЖК»

Шутки о закабалении ипотекой уже давно гуляют по интернету: тут и «ипотека на полвека», и человек в трусах у дверей банка с подписью «он выплатил ипотеку», и многое другое. Действительно: брать кредит на 20-30 лет, выплачивая довольно приличный ежемесячный взнос и переплачивая в результате весьма существенную сумму (как процент на остаток долга в течение всего срока погашения задолженности) желающих мало, особенно в ситуации, когда внезапный кризис может лишить тебя работы. Но что, если посмотреть на ситуацию с другой стороны? Банкам, раздающим ипотечные кредиты, необходимы деньги, причем чем больше сумма выданных кредитов, тем меньше у банка ликвидность в текущий момент, несмотря на получение приличного процента со временем. При этом некоторая ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве собственности на ипотечное покрытие, была бы хорошим активом для сторонних вкладчиков – рисков почти никаких (т.к. если заемщик перестает платить, то как правило лишается квартиры), а процент выше среднего по банковским вкладам. Ибо комфортными ипотечные условия не назовешь.

Данная идея и легла в основу выпуска ипотечных сертификатов участия (ИСУ, аналог американских Mortgage backed securities), собственниками которых могут становиться как частные (вход примерно от 100.000 рублей), так и институциональные инвесторы с высокой ликвидностью — вроде негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний. Хотя закон об ипотечных ценных бумагах был принят еще в 2003 году, развитие этого рынка началось совсем недавно: в 2013 году в России было осуществлено 20 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму более 140 млрд. руб. Первой компанией, организовавшей в России выдачу ИСУ, стала «Управляющая компания ГФТ КАПИТАЛ», входящая в финансовую группу ГФТ. Акции ипотечных сертификатов можно купить и на Московской бирже (брокер ежемесячно зачисляет процент на торговый депозит инвестора; список ИСУ можно найти , выбрав в «Тип инструмента» — «Ипотечный сертификат»). В общем, пока инструмент довольно нов и возможно его ждет неплохое будущее. К тому же в данный момент ипотечные бумаги могут быть дополнительно интересны из-за высокой ключевой ставки.

По своей сути ипотечные сертификаты весьма похожи на ПИФы, однако выгодно отличаются от них гарантированной доходностью. Юридически все выглядит следующим образом. Пул закладных, полученных банком от ипотечных заемщиков, продается управляющей компании (переходит под ее доверительное управление). При этом банк восстанавливает ликвидность. УК под полученные закладные выпускает ИСУ и продает их инвесторам. Весь денежный поток, приходящий по этому пулу, поступает к инвесторам, которые приобрели ипотечные сертификаты. Если какой-то заемщик не платит по закладной, то УК обычно обращается в коллекторное агентство – так как залогом является квартира, инвестиции в ипотечные сертификаты участия довольно надежно защищены. По другой схеме происходит обмен: банк передает закладные УК, а она выпускает под них ИСУ и отдает сертификаты банку, который сам занимается их продажей (однако дивиденды инвесторы все равно получают от УК); этот вариант выглядит так:

Выпуск ипотечных сертификатов участия возможен в случае соблюдения следующих условий:

размер их эмиссии не должен превышать общей стоимости всех ипотечных активов;

срок их обращения не должен превышать срок действия договора об ипотечном кредите;

общая стоимость всех выпущенных эмитентом сертификатов не должна превышать 50-кратного размера капитала эмитента;

минимальный объем выпуска сертификатов должен быть не менее суммы, эквивалентной ста тысячам евро по курсу Национального Банка.

Основным недостатком ИСУ является то, что доходность по ним может оказаться меньше планируемой (т.к. зависит от того, насколько пунктуально погашаются платежи), но риск потери основной суммы инвестиций в ипотечные сертификаты крайне мал. Так как пулы нередко составляются из тысяч закладных, хорошая диверсификация снижает риск недополучения дохода. Кроме того, низкая ликвидность сертификатов (возможно временная) и извечный риск экономической нестабильности в России также снижают цену этого долгосрочного (по сути два десятка лет) инвестиционного инструмента.

ИСУ (ипотечный сертификат участия) - одна из наиболее распространенных разновидностей подобных документов на рынке долгосрочного кредитования.

Ипотечные сертификаты участия

Владельцы ипотечных сертификатов получают право требовать от эмитента ценной бумаги участвовать в процессах управления ипотечным покрытием, а также инициировать получение денежных средств в виде финансовых поступлений от аккумулированного пула привлеченных ипотечных активов. Каждый отдельно взятый ипотечный сертификат - это свидетельство определенных прав в одинаковом объеме, которое подтверждает равную долю права собственности общего характера в рамках ипотечного покрытия.

Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием

Выдача ИСУ под ипотечное покрытие происходит для того, чтобы зафиксировать долевое участие отдельно взятых субъектов в процессе. Ценные бумаги в виде сертификатов также служат основой, на которую опираются и на которой учреждаются процессы управления ипотечным покрытием. Долевая собственность ипотечного покрытия общего характера возникает именно в момент утверждения. В рамках процесса управления ипотечным покрытием предусмотрена возможность подписания договора доверительного управления на срок от 1 до 40 лет.

Учет ипотечных сертификатов участия

Ценные бумаги рассматриваемого типа лишены номинальной стоимости, но при этом доступны на рынке ценных бумаг по принципу свободного обращения. Производные ценные бумаги на основе ипотечных сертификатов участия не выпускаются. С целью детализированного учета прав, которые возникают по определенным ценным бумагам, рекомендуется вести реестр, в который заносятся необходимые сведения о владельцах ИСУ. При необходимости подтвердить имеющиеся права выдается выписка из реестра установленной формы. Документ выдается в течение пяти дней с момента обращения владельца ИСУ к регистратору.

Порядок признания ипотечного сертификата участия в банке

Договор на предмет учета владельцев ИСУ в форме реестра заключается только с одним из регистраторов. Порядок и основы ведения учета регламентируются на основании нормативно-правовых актов, принятых исполнительной властью на федеральном уровне. При ненадлежащем исполнении обязательств по ведению реестра регистратор несет перед владельцами ИСУ субсидиарную ответственность. Соответствующие формулировки приведены в федеральном законодательстве, прописываются в договоре, который заключается с управляющим и заключены правилами, которые распространяются на управление ипотечным покрытием.

Совет от Сравни.ру: Ипотечные сертификаты участия - проверенный временем и практикой инструмент развития рынка долгосрочного кредитования. С помощью ИСУ на рынке закладываются основы доверительного управления, упрощается процедура подтверждения прав на те или иные обязательства, а также становятся возможными другие операции, которые упрощают и ускоряют работу с ипотечными обязательствами всех типов.

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".

Схема выпуска ИСУ

Выдача ИСУ может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

Выдача ИСУ является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.

Схема выпуска ИСУ:

• банк передает управляющему ипотечным покрытием в доверительное управление свой сформированный ипотечный портфель;
• управляющий ипотечным покрытием, во взаимодействии со спецдепозитарием и регистратором, осуществляет выпуск ИСУ;
• выпущенные управляющим ипотечным покрытием ИСУ передаются банку - оригинатору для дальнейшей продажи инвесторам;
• сопровождение ипотечного портфеля, входящего в состав ипотечного покрытия по выпущенным ИСУ, осуществляется сервисной компанией/банком-оригинатором.

Преимущества для инвесторов

• Получение возможности диверсификации инвестиционного портфеля (плановая доходность выше облигаций с ипотечным покрытием, однако ниже ликвидность и гарантия денежного потока);
• Приобретение доходного инструмента для среднесрочного инвестирования;
• Вложение в инструмент с качественным и надежным ипотечным покрытием; независимым сервисным агентом;
• Возможность полного исключения прерывания потока платежей за счет его смещения во времени посредством включения в структуру страхования финансовых рисков инвестора.

Основные отличия ИСУ от Облигации с ипотечным покрытием

Ипотечные сертификаты участия (ИСУ)	Облигации с ипотечным покрытием
Все поступления по закладным распределяются инвесторам, за вычетом расходов на инфраструктуру (отсутствует транширование)	Фиксированный купонный доход по старшему траншу (транширование эмиссии облигации )
Низкая стоимость выпуска и сопровождения бумаг	Высокая стоимость выпуска и сопровождения бумаг
Короткие сроки организации выпуска (в среднем - 3-5 мес.)	Длительный срок организации выпуска (в среднем - 9-12 мес.)
Риски по пулу закладных распределены равномерно между владельцами ИСУ	Избыточные риски закладных максимально сосредоточены на владельце младшего транша (оригинаторе )
Низкая ликвидность, не может быть включена в ломбардный список (на текущий момент); включение в котировальные списки, в т.ч. высший котировальный список	Высокая ликвидность, может быть включена в ломбардный список и в котировальные списки, в т.ч. высший котировальный список
Амортизация ИСУ в соответствии с досрочным погашением ипотеки	Высокая скорость амортизации облигации за счет субординации выпусков