На первый взгляд кажется, что предлагаемые поправки, регламентирующие процесс «дефолтного» изъятия ипотечной квартиры, совершенно не ущемляют интересы заемщиков. Но банковскому лобби хватит малейшего повода, чтобы в ходе думских заседаний «потопить» сам закон об «ипотечной амнистии».

Передел
Этой осенью банкиры намерены начать «юридическую» атаку на получивший с легкой руки БН псевдоним «ипотечная амнистия » ФЗ № 405 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество».

Уточним, благодаря прописанным в этом документе изменениям с 7 марта этого года статья 61 п. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» выглядит следующим образом. «Если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки».

Проще говоря, какие бы жуткие проценты не набежали, должнику достаточно вернуть квартиру. Неважно, что сумма долга гораздо больше рыночной стоимости квадратных метров. Остаток списывается, а банк остается в убытке.

И, как сообщил БН главный юрисконсульт Ассоциации региональных банков России Андрей Сафонов, осенью в ряд законов - это могут быть законы «Об ипотеке» и «Об исполнительном производстве» - будет предложено внести изменения, корректирующие этот параграф ФЗ-405. На данный же момент такие предложения направлены в правительство.

Основная версия
Правда, пока о полной отмене «ипотечной амнистии» речи не идет. От «лица заинтересованной стороны» выступают Минэкономразвития и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). И эти структуры предлагают амнистировать должников только в том случае, если заемщик и банк договорились, что реализовать залог можно будет через передачу его в собственность кредитора, а не через аукцион.

Уточним, в настоящее время, если заемщик перестанет выплачивать долг и станет игнорировать все попытки кредитора договориться, он будет выселяться судебными приставами. И продать «дефолтную» квартиру можно только с торгов. При этом любой риэлтор знает, насколько убыточны «срочные» продажи. Тем более на аукционы квартиры выставляются с большим дисконтом.

То есть пока речь идет о том, чтобы банки, во избежание убытков, получили право самостоятельно продавать залоговую недвижимость. Дескать, только в этом случае они готовы смириться с тем, что неспособный расплатиться согласно договору должник уходит, «отделавшись легким испугом». Если же должник «не пойдет навстречу», банки предлагают наказывать его финансово по максимуму: осталась после продажи с торгов квартиры недоимка, будь добр, выплачивай.

Для заемщиков, чтобы они стали сговорчивей, придуман не только «кнут», но и «пряник». В случае реализации банком квартиры по большей, чем долг, цене, разница будет возвращаться физлицу.

И на первый взгляд кажется, что такая юридическая инициатива совершенно не ущемляет интересы добросовестных заемщиков ипотеки. В принципе, какая разница заемщику, если он уже распростился с квартирой, как с ней обойдется кредитор? Более того, в случае принятия таких нормативных актов появится единый, более простой, механизм передачи заложенного по ипотеке жилья банку. А у судебных приставов будет больше времени на работу с другими долгами.

И данную инициативу можно было бы приветствовать без всяких «но», если бы дело происходило не в России.

Выхожу тебя искать
Российская же традиционная беда, кроме дураков и дорог, заключается в том, что с какими бы благородными намерениями любой действующий закон ни правили, итог печален. В ходе первого-второго-третьего чтения законопроект зачастую превращается в свою противоположность.

Соответственно, весьма реальна угроза, что в ходе «благородных» правок ФЗ-405 будет «выхолощен». Благо, у банкиров приличное лобби в Госдуме, а они уже не раз подвергали обсуждаемые положения действующего закона публичной критике.

Отсюда возникает предположение, что именно ради этого - «дисквалификации» ФЗ-405 - процесс и начат. И заемщики, как и в 2008-2009 годах, снова будут оставаться банку должны даже после потери взятой в ипотеку квартиры.

При этом мотивы банкиров, разными способами пытающихся «подкорректировать» действующие в сегменте ипотеки юридические правила, понятны.

Пока существование данного закона несет для их бизнеса чисто теоретическую угрозу. Как сообщил БН ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» Олег Сухов, в российских правовых базах до сих пор не зафиксировано ни одного случая правоприменения ФЗ-405. «Прецедентов либо вообще нет, либо они единичны и случились настолько недавно, что данные об этом в используемых российскими правоведами информационных материалах пока не размещены», - уточнил специалист.

Также не имеют информации о случаях правоприменения ФЗ-405 в юридическом департаменте АИЖК.

«Ипотечная амнистия»

Так некоторые эксперты успели окрестить поправки в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые касаются порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Изменения в законодательстве призваны скорректировать отношения между кредиторами и должниками, залогодателями и залогодержателями.

– Сегодня ситуация с невозвратом ипотеки выглядит так, – объясняет гендиректор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов. – Если клиент не имеет возможности выплачивать долг, банк забирает у него квартиру. Но, поскольку ее рыночная цена не всегда позволяет покрыть всю сумму займа, должника принуждают, к примеру, продать машину или дачу, чтобы погасить весь долг. С 7 марта 2012-го, когда вступил в силу ФЗ № 405-ФЗ, которым внесены поправки, ситуация кардинально меняется. Теперь должнику достаточно вернуть банку квартиру, после чего долг признается погашенным. А какова разница между рыночной стоимостью квартиры и реальной суммой долга – это проблема исключительно для банка.

Вот как выглядит в новой редакции п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке»: «Если залогодержатель, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки».

Означает ли это, что проблемы в отношениях кредиторов и заемщиков теперь удастся снять? Можно ли будет просто «бросить» банку ключи от ипотечной квартиры и забыть о долгах? Правильно ли, что в положении «крайнего» окажется кредитное учреждение? Четких ответов на эти вопросы пока нет.

– С моей точки зрения, новый характер взаимоотношений заемщиков и кредиторов является оправданным, – полагает председатель правления АКБ «Фора-банк» Александр Синельников. – Ведь соискатель кредита, в отличие от банка, не является профессиональным участником финансового рынка. Он не может в той же мере, что и банк, оценивать кредитный риск совершаемой сделки. А вот банки, выдавая ипотеку, должны на профессиональной основе оценивать риски потерь, связанные с обесценением объекта залога во времени.

Обычно такой риск закладывается в величину первоначального взноса, устанавливаемого банком при выдаче кредита. Но, к сожалению, при высокой конкурентности на рынке ипотеки банки зачастую пренебрегали этими рисками. А как только наступил кризис, они сразу понесли потери, которые и пытаются переложить на заемщиков.

По мнению А. Синельникова, законодатель привел правовые нормы обращения взыскания на заложенную жилую недвижимость в соответствие с мировой практикой. Поправка в Закон «Об ипотеке» окажет положительное влияние на рынок ипотечного кредитования.

Некоторые эксперты считают, что интересы банков будут ущемлены. Поэтому можно предположить, что они пойдут по пути снижения потенциальных рисков и убытков. Например, не исключен отказ от ипотечных программ без первоначального взноса. Ведь по статистике вероятность невозврата кредита при нулевом первоначальном взносе в четыре раза выше, чем при взносе в 30%. И в новых условиях подобные риски – непозволительная роскошь для банков.

Но все же большинство специалистов рынка ипотеки сходятся во мнении, что причин для волнения у соискателей кредитов быть не должно. Напротив, число желающих оформить ипотеку возрастет. Поэтому возникает вполне резонный вопрос: не обернется ли увеличение спроса ростом цен?

– Как на самом деле будут обстоять дела, как будут списываться банком долги, покажет только практика, – говорит зам. директора компании «Кредит-Центр недвижимость» Светлана Марочкина. – Скорее всего, на рынок недвижимости эта поправка не окажет существенного влияния: банк как выдавал кредит под залог недвижимости, требуя от заемщика отчет об оценочной стоимости закладываемого имущества, так и будет выдавать. Оценочные компании составляют свои отчеты, опираясь на рыночную ситуацию того дня, на который составляется отчет. Кредиты под залог берутся в среднем на десять лет, и ситуация за это время, понятно, меняется. А потому реальная рыночная стоимость имущества на момент его изъятия банком никак не зависит ни от желания банка, ни от желания заемщика: падение или рост в цене – это либо риски, либо выгода обеих сторон.

Мнение специалиста

Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:

– Вводя поправки, законодатель, надо полагать, стремился воспроизвести опыт такой «ипотечной» страны, как США. Там именно так и происходит: если банк забирает у вас жилье, являющееся предметом залога по кредиту, то долг с вас списывается. Это у них называется ограниченным регрессом.

Однако, как часто бывает, наши законодатели разобрались в ситуации не до конца. Ведь в Америке она, эта ситуация, симметрична: при переходе предмета залога в распоряжение банка не только заемщик ничего не должен кредитору, но и кредитор ничего не должен заемщику. Даже если долг составляет $100 000, а истребованный залог банк продаст аж за $1 000 000, все вырученные деньги остаются у него.

На первый взгляд, у нас должно быть то же самое. Если объект перешел в собственность кредитного учреждения, никто (кроме налоговиков) уже не будет интересоваться, за какую цену оно его потом продало. Однако сам по себе переход объекта в собственность банка, как правило, происходит после неудавшихся принудительных торгов по продаже этого объекта с аукциона. И если объект ликвиден, то он, скорее всего, и продастся. Тем более что сами торги у нас теперь будут начинаться не со 100 процентов рыночной стоимости, а только с 80 и с возможностью дальнейшего снижения во втором раунде. Это еще одна новая норма в законе. На мой взгляд, очень правильная.

Так вот, если на торгах ликвидный объект продастся дороже, чем была сумма долга горе-заемщика перед банком, разница заемщику вернется. То есть в «плюс» здесь банк никак не уйдет. А вот в «минус» – пожалуйста!

Другой вариант. Объект, даже со всеми уценками, не продается. Тогда судебный пристав предлагает банку забрать неликвид себе, иначе право залога вообще аннулируется. После чего банк продает этот неликвид (то есть непрофильный актив), очевидно, с убытком, который с заемщика истребовать нельзя. Где же тут симметрия? Где равенство сторон по договору?

Если уж копировать американский опыт, так копировать до конца – убрать торги. Пусть, как в Америке, предмет залога по решению суда сразу переходит в собственность залогодержателя (кредитора), сколько бы он ни стоил в этот момент и за какую бы цену залогодержатель его ни продал. И пусть тогда каждая из сторон, участвующих в сделке, сама оценивает свои шансы выиграть или проиграть при подписании договора. А если копировать опыт по кусочкам, то из этого ничего путного никогда не получается.

При всем том надеюсь, что эта не очень мудрая законодательная новация сильного отрицательного влияния на наш рынок ипотеки не окажет. В банках ведь работают профи, они найдут решения. Самое простое – не допускать прямого перехода объекта в собственность банка. То есть не дожидаться предложения забрать объект от судебного пристава, а самому банку через контролируемую им фирму или физическое лицо выходить на вторые торги в качестве их участника и выкупать объект по цене этих торгов. Тогда, если «вырученная» сумма не покрывает сумму долга, действует старый порядок. То есть банк имеет право остаток истребовать к взысканию. Что, скорее всего, и будет происходить.

Вениамин Вылегжанин

• Если будет введен определенный лимит на размер ежемесячных платежей, то может быть запущен новый механизм реструктуризации долга или продлен срок действия договора.
• Просто списать неустойки не получится, потерянную прибыль кредитным организациям придется вернуть, и это бремя ляжет на плечи заемщика. Правда, сумма, которую он должен будет выплатить в качестве неустойки, не должна будет превышать сумму сниженных процентов.
• В начале физлицо будет выплачивать тело займа, а потом уже выплачивать проценты по кредиту. Такой подход позволит в целом улучшить финансовое состояние и кредиторов, и заемщиков.
Кому нужна Депутаты от КПРФ, анонсировавшие данный законопроект, считают, что он одинаково выгоден всем сторонам конфликта, хотя некоторые представители финансового рынка сомневаются.

Кому простят долги по налогам и кредитам в 2018 году

Цели госпрограммы банковской амнистии Госпрограмма призвана помочь заемщикам выбраться из долговой ямы и выплачивать проценты по кредиту, исходя из суммы реальных доходов; немного сократить финансовую безграмотность населения и прекратить накапливание невозвратных кредитов. Предварительно предусмотрено:

• Снижение процентных ставок по действующему кредиту;
• аннулирование штрафов и пени после погашения базовой ставки;
• лимитирование размеров ежемесячных платежей;
• корректировка кредитной истории;
• отмена требований досрочного погашения.

Механизм действия Пока что не совсем понятно, как амнистия кредитного долга будет работать в реальности.

Скорее всего, будет детально изучаться кредитная история, и на ее основании будут приниматься какие-то конкретные решения.

Порядок проведения амнистии по кредитам для физических лиц в 2018 году

Яркий пример этого – предновогодние акции по списанию неустойки и сокращению долговых требований в случае частичного или полного погашения просроченной задолженности. Последние новости На очередной ежегодной пресс-конференции Владимир Путин пообещал россиянам «налоговую амнистию».

Простить хотят налоговые долги, которые «не отвечают интересам граждан и бизнеса». На фоне сделанного президентом заявления специалистами снова был поднят еще один наболевший вопрос – закредитованность населения и большая задолженность по кредитам.

Этой проблеме уже несколько лет. В 2014-2015 гг., в период резкого ухудшения экономической ситуации в стране, вопрос серьезно обострился. Уже принятые меры, как, в частности, ужесточение регулирования сферы микрофинансирования, значительного снижения совокупного размера просроченного долга по кредитам и микрозаймам не дали.

Кому спишут и простят долги по кредитам в 2018 году

Законодательное собрание еще только обсуждает, каким образом должна действовать эта программа, чтобы на самом деле облегчить для граждан кредитную нагрузку, но в то же время обеспечить банкам возврат выданных средств с теми процентами, которые необходимы для получения прибыли и полноценного функционирования кредитных организаций. Пока что обсуждение идет по поводу установки следующих механизмов действия программы:

1. При установке лимитов на годовые проценты по имеющимся займам кредитные организации будут вынуждены пересмотреть установленный график платежей в случаях, когда фактический процент окажется завышенным.

   В этом случае может быть 2 пути: один из них будет подразумевать реструктуризацию задолженности, а другой – рефинансирование.

Кредитная амнистия для физических лиц, примут ли закон в 2016-2018 году

Закон о кредитной амнистии 2018 – что уже известно?

1. Главная
2. Новости
3. Депутаты готовят закон о кредитной амнистии в 2018 году

20 Ноября 2017 кредиты, кредитная история, долги Депутаты готовят закон о кредитной амнистии в 2018 году – документ может быть принят уже в ближайшее время. Члены партии КПРФ анонсировали проект закона о кредитной амнистии в 2018 году («О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), направленный на помощь заемщикам банков и микрофинансовых организаций.
Если документ будет принят Государственной думой, то закон может заработать уже в январе 2018 года. Однако стоит отметить, что кредитная амнистия не предполагает полного прощения всех долгов и кредитов заемщика, закон дает заемщику возможность рассчитаться со своими кредиторами, «не нахватать» новых догов и не испортить свою кредитную историю.

Будет ли амнистия к 9 мая 2018 года и для кого

Дальше разговоров тогда дело так и не пошло, никто никому никаких долгов не простил, и изменения законодательства так в силу и не вступили. Вот уже более трех лет существует предложение депутатов от КПРФ, предусматривающее такие положения, как:

• реструктуризация долга в рамках новых условий кредитования;
• снижение ставок;
• изменение условий выдачи кредитов.

На кого рассчитана долговая амнистия Необходимо отметить, что далеко не все должники могут рассчитывать на какие-либо льготы с принятием закона о кредитной амнистии в 2018-2019 годах.

Во-первых, неизвестно, будет ли принят закон в ближайшие годы, во-вторых, механизм действия пока сырой и детально не проработанный, а потому не стоит ожидать многого. В условиях экономического кризиса это лучше, чем ничего, но не стоит надеяться, что каждому спишут его долги.

Будет ли кредитная амнистия для физических лиц в 2018 году?

Внимание

Главная Финансы Кредиты Население России погрязло в долговых кредитах, задолженность перед банками достигает баснословных сумм, а потому кредитная амнистия в 2018-2019 году – это необходимое условие для нормального развития банковского сектора. Сложная экономическая ситуация, введение санкций со стороны США и ЕС, обвал национальной валюты, присоединение Крыма в 2014 году – все это факторы нестабильности финансового сектора, обусловившие разработку законопроекта о кредитной амнистии ещё в 2015 году.

Инфо

Будет ли кредитная амнистия в 2018 году Эксперты отрасли считают, что закон о кредитной амнистии просто необходим. Сейчас проект находится на доработке в Комитете Государственной Думы по финансовому рынку, и есть вероятность, что он будет принят и вступит в силу с первого января 2018.

Закон о кредитной амнистии 2018 – что уже известно?

Если человек временно лишился постоянного дохода, но находится в поиске работы, и в течение нескольких месяцев должен ее найти, то он может написать заявление на имя руководителя отделения банка, где он получал кредит. В этом случае потребуется представить документальные доказательства причин утери постоянного дохода.

• Подача заявления на реструктуризацию задолженности.

  Этот способ актуален тогда, когда доход человека существенно снизился на неопределенный срок. Банк может пересмотреть срок кредитования, вследствие чего изменится ежемесячный платеж в меньшую сторону.

  Но нужно знать о том, что ни одна кредитная организация не будет делать это себе в убыток, поэтому дополнительно будет увеличена итоговая сумма переплаты. Однако данный шаг поможет своевременно без просрочек и штрафных санкций расплатиться со взятым обязательством.

Амнистия по кредитам для физических лиц в 2018 году

Большинство добросовестных заемщиков не может выплатить основную часть кредита, а штрафные санкции только способствуют увеличению последующего долга. Кредиторы несут не меньшие убытки, чем заемщики. Это еще одно доказательство того, что кредитная амнистия в 2018-2019 году становится необходимостью.
Банковская статистика по просроченным кредитам Если опираться на сведения Центробанка России, то в середине 2018 года задолженность по кредитам составила порядка 10 903 триллиона рублей. Эта громадная сумма – яркое свидетельство того, сколько граждан нашей страны попали в долговую кабалу. Такие долги затрагивают интересы не только физлиц, но и финансовых организаций, которые, действуя по старинке, создали замкнутый цикл, из которого нет адекватного выхода. Будет ли кредитная амнистия для населения своевременным спасением — прогнозировать сложно.

Амнистия по ипотеке 2018

Доля просроченных кредитов Размер задолженности в млн.рублей Общий объём выданных кредитов ТРАСТ 19 47,15% 44 941 95 309 Русский стандарт 10 42,69% 61 437 143 906 Росгосстрах 44 39,53% 9 004 22 779 МТС-Банк 35 35,28% 14 998 42 507 Бинбанк 43 31,65% 7 498 23 688 МДМ Банк 40 27,24% 8 481 31 133 Восточный Экспресс 13 24,91% 29 945 120 210 Альфа-Банк 5 24,46% 56 366 230 409 ФК Открытие 11 23,55% 30 379 129 023 Кредит Европа 30 22,13% 10 884 49 192 Важно! Получите кредит онлайн! Займер — Моментальные онлайн займы! Одобрение заявки за несколько секунд! Денежные средства мгновенно переводятся на банковскую карту! Займи Просто — Без комиссий! Без справок! Без посещения офиса Без поручителей! Что такое амнистия по кредитам Если с 1 января кредитная амнистия в 2018-2019 году вступит в силу, это точно не будет означать, что заемщикам можно вообще не возвращать те деньги, которые они заняли.

Новый федеральный закон произведет революцию на рынке ипотеки. Россияне, ранее влезшие в непосильные долги, будут люто завидовать заемщикам-новичкам.

Новый закон со скучным названием «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» на самом деле сулит ипотечному рынку революционные преобразования. Он обещает существенно облегчить жизнь заемщиков. Естественно, часть новых правил игры не понравится кредиторам.

Из России с любовью

Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ вступает в силу 7 марта. Документ корректирует правила поведения кредиторов и должников, залогодателей и залогодержателей.

Напомним, чтобы не путаться: залогодатель - это лицо, предоставляющее имущество в залог. Залогодержатель - лицо, принимающее его в залог. Залогодателем может выступать как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Например, ни что не мешает бабушке выставить в качестве залога свое старое пианино, когда любимый внук берет кредит. Но при этом традиционно залогодержатели предпочитают требовать с должников в обеспечение обязательств недвижимое имущество. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулируется 102-ФЗ от 16.07.98 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». То есть, скорее всего, бабушке для внука придется отдавать в залог не пианино, а квартиру или дачу.

Просто имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю (п. 1 ст. 338 ГК РФ), а остается в распоряжении залогодателя. И бабушку, до тех пор пока внук не нарушит условия кредита, никто выселять не будет.

Кстати, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в 2011 году зарегистрировало 23 478 сделок с привлечением ипотеки - 20 306 на основании закона и 3 172 на основании договора. Как поясняют в ИА «Финансовый юрист», залог может возникать в силу закона или договора. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме, в нем указываются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Закладная - это именная ценная бумага, свидетельствующая о праве кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства. За минувший год в Петербурге было выдано 3 712 закладных.

При этом доля просроченной задолженности в общем объеме жилищных кредитов сегодня составляет 3-4%. Так что знание юридических нюансов в правилах поведения кредиторов и должников актуально для всех петербуржцев, подумывающих изменить свои жилищные условия.

Итак, новый закон вносит изменения в Гражданский и Налоговый кодексы, законы о залоге и ипотеке. Корректировки вносятся в Основы законодательства РФ о нотариате, закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество и ряд других документов.

Никогда не говори «никогда»

Среди изменений в ГК на первый взгляд (это подтвердит либо опровергнет судебная практика) наиболее важен следующий момент.
Если должник просрочил выплаты, но его недвижимость не продана, для него еще не «все кончено». Он вправе вернуть долги и этим прекратить процесс отчуждения частной собственности. Всякие заявления кредитора, дескать, он уже потратился на предпродажную подготовку, заплатил посреднику и т. д., не имеют значения.

Более того, даже если в договоре с кредитором будет записано, что должник при просрочке тут же теряет право собственности, это ничего не значит. Такое соглашение ничтожно, и заемщик все еще может исправить ситуацию. Кстати, исправлять ситуацию, имеет право не только вышеназванный внук, но и бабушка, заложившая ради внука по собственной инициативе квартиру.

В новой редакции эти положения сформулированы следующим образом: «Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно».

Правда, придется возмещать залогодержателю расходы на предпродажную подготовку и посредников. Конечно, если эти расходы подтверждаются документально. «При исполнении обеспеченного залогом обязательства или той его части, исполнение которой просрочено, должник и являющийся третьим лицом залогодатель должны возместить расходы, которые понес залогодержатель в связи с обращением взыскания на предмет залога», - говорится в новой редакции.

Квант милосердия

Второй, важный для должников момент касается новаций в «Законе о залоге». Изменения упрощают порядок перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к залогодержателю. «Сейчас взыскание на предмет залога можно обратить либо в судебном порядке - через суд, либо во внесудебном - по исполнительной надписи нотариуса. И то и другое предполагает соблюдение определенного порядка. Читай - время на волокиту», - констатируют юристы в консалтинговой группы JBI Group.

Теперь же, закон о залоге говорит: «Если в соответствии с договором о залоге, содержащим условие о внесудебном порядке обращения взыскания, предмет залога находится у залогодержателя, обращение взыскания на такое заложенное имущество и его реализация могут осуществляться залогодержателем без совершения исполнительной надписи нотариуса».

Предусмотрен уведомительный порядок. Залогодержатель направляет залогодателю уведомление - предложение исполнить обязательство, обеспеченное залогом.

Если должник получил уведомление и не исполнил обязательство, то «залогодержатель вправе реализовать предмет залога в соответствии с условиями договора о залоге».

Конечно, эта норма не применима к ипотеке, но к отдельным ситуациям, когда кредитору заемщиком отдается и право пользования объектом недвижимости, подходит вполне.

И целого мира мало

Следующая законодательная правка касается нотариата. Основы законодательства РФ о нотариате дополнены целой новой главой XVI.1 «Особенности совершения исполнительной надписи на договоре залога». Напомним: исполнительная надпись - это распоряжение нотариуса о взыскании с должника суммы денег или имущества, учиненное на подлинном долговом документе. То есть документ, на котором нотариусом совершена исполнительная надпись, предъявляется к исполнению непосредственно судебным приставам-исполнителям, без обращения в суд.

Дело в том, что в настоящее время этот юридический инструмент носит экзотический характер - почти не применяется. «Вопрос о применении исполнительной надписи нотариуса как исполнительного документа на практике является одним из самых дискуссионных в нотариате», - отмечает нотариус Елена Ульянова.

Дополнения же не только регламентируют, но и разворачивают услугу под практику. В частности, как отмечает нотариус Игорь Хохлов, ранее совершение исполнительной надписи допускалось в течение трех лет со дня возникновения у взыскателя права на иск (между юридическими лицами - в течение одного года). Теперь - если прошло не более чем два года со дня, когда обязательство должно было быть исполнено.

Кроме этого, в новом законе повышены страховые суммы по договору страхования гражданской ответственности нотариуса: минимальные размеры - 2 млн руб. по договору страхования нотариуса, имеющего нотариальную контору в городском поселении, 1,5 млн руб. по договору страхования нотариуса, имеющего контору в сельском поселении.

Более того, нотариус, занимающийся частной практикой и удостоверяющий договоры ипотеки, обязан заключить договор гражданской ответственности на сумму не менее 5 млн руб. Нотариальная палата субъекта Российской Федерации должна будет заключать договор страхования ответственности нотариусов на страховую сумму не менее чем 500 тыс. руб. на каждого нотариуса - члена нотариальной платы.

Живешь только дважды

Самые же революционные изменения сулят рынку недвижимости правки ФЗ «Об ипотеке». Теперь пункт 5 статьи 61 выглядит следующим образом: «Если залогодержатель… оставляет за собой предмет ипотеки... а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность… считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается». Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки».

Переводя с юридического на русский, получаем: какие бы жуткие проценты по долгу не набежали, должнику достаточно вернуть квартиру. Неважно, что сумма долга гораздо больше рыночной стоимости квадратных метров.

Конечно, опять же, мы пока обсуждаем еще не вступивший в силу закон. И как там получится на практике, судить рано. Тем не менее, новация такова, что может кардинально изменить поведение игроков на рынке.

Также под вопросом оказывается судьба тех должников, кто попал в долговую яму до 7 марта 2012 года. По 54-й статье Конституции устанавливающий или отягчающий ответственность закон не имеет обратной силы. То есть «карает» только за те деяния, которые совершены после его принятия. Если же новый закон «смягчает» порядки, то он обратную силу имеет. Но это правило распространится на сферу финансовых отношений. Там, где заходит речь о прибылях банкиров, Конституция обычно проигрывает.