Правильный задаток. Задаток возвращается или нет: в каком случае возможен возврат залога

Когда он используется и чем он отличается от аванса и залога, какую ответственность несут стороны за неисполнение обязательств, а также вопрос возврата задатка при этом. Чаще всего понятия «аванс», «залог» и «задаток» встречаются при заключении сделок купли-продажи. Задаток возвращается или нет? Разберемся.

Определение

В текущем виде закон определяет задаток как денежные средства, выданные одной из сторон сделки с целью обеспечения заключения договора и исполнения обязательств по нему. Чаще всего задаток ошибочно называют залогом. Но это абсолютно разные с юридической точки зрения вещи. Залог также обеспечивает обязательства по заключаемому договору, но по нему залогодержатель может при неисполнении прописанных в договоре обязанностей удержать в свою пользу залоговое имущество. Наиболее часто залог используется при выдаче займов, особенно при оформлении кредита в банке.

Не менее часто задаток путают с авансом. Как и в случае с залогом, эти понятия очень сильно отличаются в юридическом плане. Оба эти явления представляют собой частичную (или полную) предоплату товара или услуги. Но что возвращается: аванс или задаток?

Неисполнение обязательств продавцом

Многие не знают, что делать в случае, когда продавец, взяв аванс или задаток, не исполняет свои обязательства. Если речь здесь идет об авансе, то он должен возвращаться владельцу с прекращением юридических отношений между сторонами (продавцом и покупателем). Однако если речь идет о задатке, то ситуация представляется более сложно разрешимой.

А задаток возвращается или нет? Как было сказано выше, задаток - не просто предоплата услуг или товара, но также и обеспечение выполнения обязательств по заключенному договору. Поэтому ответственность сторон за невыполнение взятых на себя обязательств будет другой.

Где чаще всего используется задаток?

В каких случаях возвращается задаток? Об этом далее.

Понятие задатка, его функции и особенности регулируются в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Задаток является одной из наиболее популярных форм обеспечения взятых обязательств. Чаще всего его используют при заключении сделок с недвижимым имуществом, при покупке автомобиля или при оказании услуг. В силу наличия рисков и нестабильности, в предпринимательской деятельности чаще прибегают к использованию аванса. Если не было заключено отдельное соглашение о задатке в письменной форме, любая предоплата будет автоматически считаться авансом. Оформленный в устной форме задаток юридической силы не имеет.

Особенности задатка

В Гражданском Кодексе прописаны характерные особенности данного понятия, как вида обеспечения исполнения обязательств. Когда задаток возвращается или нет в ГК также указано.

1. Задатком могут быть исключительно денежные средства. Имущество, предметы, вещи выступать в качестве задатка не могут.

2. Денежные средства передаются от одной стороны сделки другой и являются частью общей суммы, необходимой для оплаты предмета договора. То есть данный вид отношений на основе задатка существует только на договорной основе.

3. Задаток - это платеж по определенному договору, он является доказательством того, что между сторонами имеются договорные отношения.

Функции задатка

Исходя из характеристик, данных выше, можно выделить несколько функций, которые выполняет задаток, а именно:

1. Обеспечение исполнения прописанных в договоре обязательств.

2. Непосредственное подтверждение самого факта наличия обязательств.

3. Платежная функция.

Вне зависимости от величины суммы задатка, должно быть составлено соглашение, иначе внесенные денежные средства задатком являться не будут. Ответственность сторон за неисполнение возложенных на них обязательств отличаются (у должника и кредитора).

Что из них не возвращается: залог или задаток? Это очень частый вопрос.

Оформление

В обязательном нотариальном заверении соглашение о задатке не нуждается. Однако если соблюсти юридические тонкости при оформлении данного вида соглашения, взыскать денежные средства при невыполнении условий сделки несколько проще и быстрее. Такого рода долг можно получить, основываясь на судебном приказе, избегая продолжительного и хлопотного искового делопроизводства.

Но даже и оформление задатка в виде обычного письменного договора также будет достаточно. В идеале его составление должно происходить в присутствии двух свидетелей с их подписями в документе. Но это необязательно и чаще всего достаточно подписей сторон. Главное, чтобы соглашение удовлетворяло обе стороны сделки.

Форс-мажор и невыполнение условий договора

Суть внесения задатка в том, что он дополнительно обеспечивает и гарантирует выполнение обязательств. Задаток не возвращается в случае, если давший его не выполняет условия договора. Если условия нарушены со стороны получившего задаток лица, задаток должен возвращаться в двойном объеме. Нарушившая условия договора сторона должна возместить все убытки (помимо задатка), если в соглашении не прописаны иные условия. Вышеперечисленные правила предусмотрены законом и могут быть не прописаны в соглашении, но обязательны к исполнению. Только в этом случае задаток возвращается в двойном размере.

Если до вступления в силу сделки стороны решают отказаться от заключения договора, либо ее условия невозможно исполнить в силу обстоятельств, задаток возвращается. Для неисполнения условий договора должны быть веские причины, прописанные в пункте «форс-мажор».

Как уже было сказано, задаток используется очень часто при заключении сделок купли-продажи, особенно в сфере недвижимого имущества. Однако, если стороны выражают абсолютное доверие друг другу, задаток не является обязательным. В силу тотального недоверия граждан устные обещания теряют свою силу и актуальность в современных реалиях. Покупатель хочет гарантий того, что понравившаяся ему квартира или автомобиль не уйдет к другому клиенту. Продавец ищет подкрепления намерениям потенциального покупателя. Поэтому задаток используется повсеместно.

Возвращается ли задаток при отказе от покупки? Да, возвращается.

Обязанности сторон

Лицу, дающему задаток, нужно помнить, что ему выгоднее оформление задатка, чем аванса, так как перспектива вернуть деньги заставит вторую сторону более ответственно отнестись к своим обязательствам. Денежные средства в виде задатка не могут передаваться через третье стороннее лицо (только собственнику имущества, а не агенту, родственникам и т. д.). Если собственников несколько, то все они должны подписать соглашение о задатке. Если у третьего лица имеется доверенность от собственника (обязательно нотариально заверенная), то ему могут быть переданы денежные средства, представляющие собой задаток. Возвращается или нет он? ГК РФ поможет в этом разобраться.

Согласие супруга или супруги продавца при передаче задатка также довольно важный момент, так как без него сделка может не состояться. Если лицо, получившие задаток, отказывается от выполнения своих обязательств, прописанных в договоре, получить двойную сумму задатка будет довольно сложно. Продавец, вероятнее всего, будет в суде ссылаться на независящие от него обстоятельства, из-за которых он не смог выполнить условия договора. Поэтому если вы не понесли большие потери от невыполнения договора и вам предлагают вернуть задаток в первоначальном объеме, имеет смысл рассмотреть это предложение в досудебном порядке.

Если вы сторона, получающая задаток, то не забывайте о следующих моментах. Для вас в некоторых случаях более выгодно получить аванс, а не задаток. Особенно это актуально, если нет уверенности в том, что сделка будет заключена. Хотя в этом случае можно обойтись даже и без аванса.

Выплата задатка также требует согласия супруга или супруги, потому как наиболее часто речь идет о совместном бюджете.

Для работы с задатком, необходимо знать основные правовые моменты, связанные с его оформлением, ответственностью сторон, последствиями неисполнения обязательств. Поэтому от получения или выдачи задатка лучше воздержаться до консультации юриста. Что не возвращается - залог или задаток? Мы разобрались в этом вопросе.

Риски

Юридически некорректное оформление договора о задатке или и вовсе выдача денежных средств под расписку могут стать причиной того, что при судебном делопроизводстве сама сделка будет признана недействительной.

Возвращается задаток или нет? Это интересно многим.

При наиболее благоприятном исходе у вас получится переквалифицировать выданные продавцу деньги в аванс и получить их назад. При наиболее худшем варианте вы потеряете внесенные в качестве задатка деньги.

Если в соглашении не прописана полная стоимость предмета договора, продавец вправе изменить цену по своему желанию, ссылаясь на объективные или необъективные причины.

Обязательно нужно прописать в соглашении срок, когда будет заключена основная сделка. Если этого не сделать, продавец может пролонгировать и затягивать ее заключение, а главное, у покупателя не будет оснований говорить о неисполнении обязательств по срокам.

Важным моментом является также и определение валюты, в которой исполняется сделка. Законодательство предписывает заключать сделки исключительно в национальной валюте. Поэтому и все суммы при заключении сделки должны фигурировать в рублях.

Задаток возвращается или нет? Мы ответили на данный вопрос.

Отношения между сторонами при покупке жилой недвижимости фиксируются договорами разных типов. Когда стороны согласовали цену продажи, они заключают договор первого типа – предварительный, авансовый или задатка. Покупатель вносит оговоренный аванс или задаток, и стороны приступают к сбору и проверке документов. Когда пакет документов готов, можно переходить к подписанию договора второго типа, купли-продажи. Авансовый платеж часто становится причиной развития конфликтной ситуации: при срыве сделки покупателем продавец обычно пытается удержать деньги. Можно ли вернуть аванс за квартиру?

Зачем вообще нужен аванс?

Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.

При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор. И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным . Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора. Для этого необходимо понять разницу между авансовым платежом и задатком.

Аванс и задаток: разница – существенна!

Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.

А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена .

Срыв сделки: что будет с авансом и задатком?

Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель , в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу . Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка . Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

Если же договор купли-продажи стороны не оформили по причинам, не зависящим от них, или же по их обоюдному согласию, то сумма задатка, как и авансовая сумма, подлежит возврату.

А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору . Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса. Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций. Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.

Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец. Это право дано ему статьями 328 и 487 Гражданского кодекса.

Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?

Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:

• Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
• Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.

Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).

Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Если о возвращении задатка в досудебном порядке продавец не желает даже слушать, то отстаивать свои права несостоявшемуся покупателю придется в суде. Судебная практика включает два подхода к рассмотрению подобных дел .

• Соглашение о задатке судья может признать ничтожным. В результате внесенная покупателем сумма будет приравнена к неосновательному обогащению продавца (как в случае с авансом) и будет подлежать возврату.
• Соглашение о задатке судья может признать правомерным, то есть обеспечивающим будущие обязательства по планировавшемуся к подписанию договору купли-продажи. Тогда, по нормам о задатке, вернуть деньги покупателю не удастся.

Какой из подходов выберет суд? Решение вопроса «Можно ли вернуть задаток по предварительному договору? » будет зависеть от целого ряда обстоятельств. Судья учтет в буквальном смысле все: от условий подписания предварительного договора до соблюдения его сроков. Покупателю следует знать, что вероятность его выигрыша оценивается как 50/50. Поэтому так важно уделять максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора.

Инструкция

Аванс такой «карательной» функции не несет. Ввиду этого сторона нарушившая договор купли-продажи лишится суммы аванса. Получается, что понятия эти схожи, но влекут за собой различные правовые последствия.

Задаток применяется в случаях, когда продавец квартиры хочет обезопасить себя. Например, если другая сторона, т.е. покупатель откажется от сделки. Таким образом, деньги отданные в качестве задатка при определенных обстоятельствах можно вернуть.

Во-первых, он должен быть возвращен, если договор купли-продажи прекратится вследствие невозможности исполнения или по соглашению сторон. Это относится к ситуациям, когда сумма, уплаченная в качестве задатка, возвращается, если сделка прекращена по обстоятельствам, за которые не ответственна ни одна из сторон.

Во-вторых, при несоблюдении сторонами юридических требований к оформлению соглашения о задатке. Здесь необходимо помнить о правильном составлении документа, используя нужные юридические термины (например, знать об отличии терминов аванс и задаток). Т.е. не следует подменять друг другом, при оформлении договора, термины «задаток», «аванс», «залог».

Во время заключения договора или при оформлении расписки о передаче денег стороны зачастую указывают, что денежные средства передаются в качестве залога, а не в качестве задатка. Это неправильно, так как предметом залога не могут быть деньги. Поэтому переданная сумма не может быть определена ни как залог, т.к. это противоречит сущности залога, ни как задаток, поскольку нет прямого указания на то, что эта сумма - задаток.

Обратите внимание

Нередко стороны, подразумевая задаток, указывают в договоре купли-продажи квартиры переданные денежные средства - предварительной оплатой или авансом. В результате этой ошибки применяться правила о задатке не будут.

Полезный совет

Если договор не исполнила сторона, давшая задаток, то он останется у другой стороны. Если же в неисполнении договора виновата сторона, которая получила задаток, то она будет обязана выплатить другой стороне его двойную сумму.

Источники:

• "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011)
• как возвратить задаток

Вы внесли предоплату за квартиру , но продавец раздумал выходить на сделку или вообще скрылся в неизвестном направлении. Что же предпринять в таком случае и куда обращаться для того, чтобы вернуть деньги?

Инструкция

Ознакомьтесь с документами на квартиру . Вы должны удостовериться в том, что продавец является ее собственником. Если он состоит в браке, попросите его показать заверенное согласие супруга (супруги) на заключение сделки купли-продажи. Если несколько собственников, все они будут обязаны подписывать и предварительный договор, и договор о задатке. Лицо, действующее только на сбор документов, не является продавцом и не может, таким образом, брать у вас никаких денег без доверенности и на получение аванса . Лучше, если это будет не знакомый или родственник владельца квартиры, а агент по недвижимости.

Так как договор о задатке, заключенный по условиям предварительного договора, не имеет юридической силы, попросите после внесения предоплаты у продавца расписку, чтобы в случае его отказа вы смогли вернуть эти деньги себе. В расписке обязательно должен быть указан срок возврата денег. Расплывчатая формулировка: «Расписка считается погашенной на момент передачи основной суммы за квартиру » и т п. может быть отклонена судом как недействительная.

Если в предварительном договоре указано, что продавец обязан вернуть аванс в двукратном размере, то возможно только при условии, что вы заключаете сделку через агентство недвижимости, которое и будет регулировать эти взаимозачеты.

В соответствии с п.1 ст. 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке
“1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.”
Из этого следует, что задаток уплачивается в счет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть задаток является доказательством заключения договора в соответствии, с которым возникают обязательства осуществить платежи. Применимо к данному конкретному случаю обозначенному в вопросе. Договор, в котором возникают, обязательства осуществить платежи является договор продажи жилого помещения (квартиры). Если договор продажи жилого помещения не заключен, то обязательства осуществить платежи не возникают. Соответственно в этом случае задаток не может являться доказательством события, которое не произошло (нельзя доказать то, чего нет).
Даже если заключен предварительный договор, а затем соглашение о задатке или соглашение о задатке рассматривается как предварительный договор о продажи жилого помещения. То и в этом случае по предварительному договору никаких обязательств осуществить платежи у сторон не возникает. У них есть только одно обязательство - заключить в будущем основной договор (договор продажи жилого помещения) на определенных условиях в соответствии с п.1 ст.429 ГК РФ Предварительный договор

Статья 429. ГК РФ Предварительный договор “1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.”
Таким образом, если не заключен договор продажи жилого помещения, а гражданин внесший задаток отказался от заключения такого договора то задаток необходимо вернуть, гражданину который внес задаток. Для этого необходимо признать соглашение о задатке недействительной сделкой на основании ст.168 ГК РФ “Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам”
Сторона давшая задаток должна обратиться в суд.

Если договор продажи жилого помещения был заключен, а также оформлено соглашение о задатке надлежащим образом (в письменном виде) в доказательство заключенного договора продажи жилого помещения то в этом случае сторона получившая задаток вправе оставить задаток себе. Сторона, давшая задаток должна обратиться в суд, если считает ситуацию спорной. Например, покупатель не может выполнить свои обязательства в связи с определенными обстоятельствами, появление которых не связано с его действиями, п.1 ст.416 ГК РФ “Прекращение обязательства невозможностью исполнения”, а также п.1 ст. 380 ГК РФ “Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного залогом”